Нередки случаи, когда собственники недвижимости продают не только родовое гнездо, но и родственников в придачу.
Как юридически грамотно оформить сделку, чтобы покупатель не остался без денег и квартиры, советует адвокат Магнитогорской городской коллегии адвокатов Ирина Ермолаева.
- При заключении договора купли-продажи следует выяснить, нет ли в квартире прописанных людей. Они могут быть зарегистрированы, но не обладать правом собственности на жилье. В таком случае покупателю необходимо обратить внимание на права и обязанности третьих лиц.
Ранее в договорах отмечали, что они теряют право пользования жилплощадью и обязуются сняться с регистрационного учета в течение определенного времени с момента регистрации договора купли-продажи на другое лицо. Иногда третьи лица ни сном ни духом не знают о том, что один из родственников продал квартиру.
Чтобы подобного не произошло, при заключении сделки покупателю необходимо выяснить: каким образом третьи лица уведомлены о смене собственника, знают ли они, что обязаны сняться с регистрационного учета? Было бы меньше проблем, если бы третьи лица участвовали в договоре как самостоятельные субъекты. В этом случае предусмотрено, что договор купли-продажи будет "смешанным". В документе говорится о переходе права собственности от покупателя к продавцу, а также о прекращении права пользования жилым помещением лиц, зарегистрированных в квартире. Желательно, чтобы в договоре были указаны третьи лица. Они должны явиться в регистрационную палату, подписать договор и быть осведомлены о времени снятия с регистрационного учета. Еще лучше удостоверить договор у нотариуса. Если третьи лица тянут время, то исполнение договора можно проводить принудительно - через суд.
Желательно с третьих лиц взять письменное обязательство о снятии с регистрационного учета до заключения договора купли-продажи. Поясню: при покупке квартиры в ней проживает, допустим, некто Ваня Ветров, который, не будучи собственником, имеет право проживания. Покупателю следует обязать продавца решить вопрос с жильцом: либо он снимается с регистрационного учета до сделки, либо составить смешанный договор, либо искать другую квартиру - "свободную" от прав третьих лиц. Наш Ваня Ветров дает продавцу или покупателю письменное обязательство, что к определенному времени снимется с регистрационного учета. В противном случае новому собственнику придется оплачивать коммунальные услуги: отдельные платежи начисляют по количеству прописанных.
Несмотря на простоту сделки, "квартирные" дела неоднократно являются предметом судебного разбирательства. Третьих лиц вынуждены выселять по решению суда. Однако бывают случаи, когда родственники не участвовали в приватизации по каким-либо причинам или условиям, которые собственник не выполнил. Более того, продал родовое гнездо с родственниками в придачу. Допустим, покупатель, не послушав совета юриста, деньги за квартиру передал. Продавца и след простыл, а разгневанные родственники подают иск о признании договора о приватизации недействительным. Если суд признает его таковым, значит, и сделка купли-продажи будет признана недействительной. А у покупателя ни денег, ни квартиры…
Пытаясь продать "грязную" жилплощадь, продавцы убеждают, что зарегистрированные давно съехали, прописка якобы формальная, или человек, допустим, лет десять живет в квартире сожительницы. Иногда они просто не знают, где искать пропавшего родственника. Советую на уговоры не поддаваться: продавец обязан снять с регистрационного учета третьих лиц. Нельзя быть уверенным, что сгинувшая родня - тот же Ваня Ветров - в один прекрасный день не упадет новому собственнику как снег на голову.
- Ирина Валерьевна, согласитесь, не всегда квартирные тяжбы порождены юридической неосведомленностью граждан.
- Безусловно, но это споры иного характера. Например, порожденные недобросовестной работой клерков. Недавно представляла в суде интересы семьи, ответчиком по иску была в том числе и администрация города. Она делегировала единому расчетно-кассовому центру заключать договора на приватизацию жилья. Семья из трех человек заключила такой договор. Спустя три месяца в квитанции на квартплату вместо трех зарегистрированных членов семьи оказалось пятеро. На чужую собственность прописался бывший муж, да не один, а с прижитым во втором браке ребеночком. Он давно был снят с регистрационного учета, имел свое жилье и не мог претендовать на квартиру ни по формальным, ни по фактическим обстоятельствам. Однако принес решение суда и убедил клерков, что имеет право на пользование жилым помещением. Чиновники его зарегистрировали - прописали как в муниципальное жилье, хотя квартира уже три месяца находилась в частной собственности. Регистрацию бывшего мужа и папаши пришлось оспаривать в судебном порядке. На закономерный вопрос суда, каким образом в одном кабинете заключили договор о приватизации квартиры, а в другом этим жильем распорядились как муниципальной собственностью, представитель администрации города, разведя руками, объяснил вопиющую ситуацию некомпетентностью сотрудников. "Некомпетентность" вылилась в полугодовое судебное разбирательство с привлечением 11-ти лиц: истцов, ответчиков, третьих лиц - представителей органов опеки и попечительства. Сколько государственных денег и времени было потрачено! В конкретном случае ссылка на некомпетентность показалась мне излишне "скромным" объяснением.
- В скором времени в стране появится совершенно новый институт - медиация и новая профессия - специалист по примирениям. Эксперты полагают, что это может в корне изменить правосудие, улучшить моральный климат в стране. Какие споры можно было бы решить без судебного разбирательства?
- Безусловно, новый закон о медиации поможет разгрузить суды. Полагаю, что помощь медиаторов просто необходима при бракоразводных делах, разделе детей и имущества. Посторонний человек, специалист по примирениям, поможет бывшей семье расстаться по-доброму.
У нас не принято заключать брачный договор, поэтому при разводе и разделе имущества люди с неистовством бьются за единственную машину, понимая, что двоим она не достанется. Или, например, спорят садоводы о границе межи: тратят уйму времени, денег, чтобы отсудить лишние сантиметры. Или, хуже того, бьются за то, чтобы соседское дерево не отбрасывало тень на их грядки, не понимая, что своими склоками отвлекают суд от истинного предназначения. Это поле деятельности медиатора. Но есть дела, когда без решения суда не обойтись. Допустим, необходимо узаконить акты гражданского состояния: лишение родительских прав, усыновление, установление опеки над недееспособным или установление факта родственных отношений. Если бывшие супруги спорят о воспитании ребенка, определении его места жительства, то суд решит проблему с юридической точки зрения - по закону. Но это не всегда устраивает стороны. Обычно споры яростны, родители используют дитя как орудие мести, разменную монету и без участия третьей стороны просто не могут договориться. В подобных случаях медиация просто необходима как институт, предваряющий судебное разбирательство.
Закон предусматривает, что медиатору не обязательно иметь профессиональное образование. Полагаю, он должен быть юристом, чтобы дать квалифицированный совет, определить правовую основу требований, обрисовать перспективу успеха или проигрыша.