Друзья столкнулись с необходимостью купить квартиру в городе для матери – хотят забрать поближе к себе, но при этом дать возможность жить отдельно. И, несмотря на то, что деньги есть – даже ипотека не нужна, долгое время ничего не могли выбрать. Однушки уходили из-под носа, как горячие пирожки в зимний день у торговки с лотка. И это при том что улучшенка за три миллиона – это просто везение, объяснили они, а так – цена доходит до четырёх (!) миллионов рублей за однокомнатную квартиру.
Что это за «драконовские» цены? Магнитка стала настолько востребована для жителей других городов? Это следствие инфляции? Мало строят, а потребность в жилье растёт? Что происходит, каковы причины такого ощутимого повышения цен на квадратные метры и какие перспективы у тех, кому предстоит продавать или покупать квартиры, – разобраться в этом помогала специалист в сфере недвижимости со стажем работы больше трёх десятков лет Юлия Кушпетюк.
– Если чисто статистически, то первый рывок цены на недвижимость совершили в середине июня, в июле медленно подрастали и в первой декаде августа – ещё один скачок. Сначала «лакмусовой бумажкой» стали однокомнатные квартиры, стоимость подросла в среднем на 25 процентов – с двух миллионов до двух с половиной. Причём два миллиона – это начальная летняя цена, в начале года было ещё дешевле. Потом подтянулись и двушки, и трёшки. И стоимость квадратного метра в квартире с одной, двумя или тремя комнатами иногда может сравняться.
– А разве такое возможно: какую квартиру ни выбери, цена приблизительно одна?
– В среднем, условно – да. Удивительно, но факт, как в магазине, где всё по 38 рублей: за четыре миллиона можно купить однокомнатную в престижном районе, за эти же деньги – двухкомнатную улучшенной планировки с ремонтом и вполне приличную трёшку, чистенькую, но с очень стареньким ремонтом.
– Причины?
– Основная всегда кроется в политике и экономике. Когда пошли федеральные выплаты, в том числе тем, кто принимает участие в СВО, у людей появились средства, которые они не хотят хранить в банке или под матрасом. Сбережения лучше направить на что-то надёжное. И квартира в этом плане всегда была на лидирующих позициях.
– Некоторые рейтинги показывают, что стоимость квадратных метров в Магнитогорске неизмеримо выше, чем в других городах нашей области и других регионов страны. А ведь ещё совсем недавно Магнитогорск был городом с самыми низкими ценами за квадратный метр в стране.
– Не совсем так. И сегодня магнитогорские цены всё-таки ниже челябинских. Как второй город в регионе, Магнитка имеет и цены «вторые». Просто в областном центре в каждом районе своя ценовая политика.
– А у нас разве не так? Ленинский район, например, всегда отличался более комфортабельным и дорогим жильём…
– Ленинский район не столько отличается дороговизной, сколько считается своего рода показателем: кто покупатель. Магнитогорцы, которые знают город, понимают ценность Ленинского района. Сторонний покупатель имеет другие приоритеты – его не историческая ценность волнует, а инфраструктура – школа, детский сад, транспортная составляющая, чтобы удобно до работы добираться. Так вот сейчас по некоторым позициям Ленинский район даже проигрывает южной части города.
– А кто сегодня чаще всего покупает квартиры?
– Некоренные жители города. Даже если прожили двадцать и тридцать лет, они остаются приезжими. Как правило, это жители южного ближнего зарубежья. Они стараются держаться ближе друг к другу, покупают квартиры рядом. Хотя, справедливости ради, часть из них ассимилируются, обживаются, покупают дома, в том числе используя и материнский капитал, и выплаты на детей, и общие средства – в диаспорах принято скидываться на покупку жилья семьям. Но если анализировать их менталитет, обстановку в мире, нельзя сбрасывать со счетов возможность возникновения ситуации, когда некоренные жители могут уехать обратно, к себе на родину. И они с такой же лёгкостью, как покупали жильё, при неблагоприятном раскладе бросят свои дома и уедут. И специалисты рынка недвижимости могут прогнозировать в этом случае, что город столкнётся с немалым количеством пустых брошенных квартир, которые не будут ни обслуживаться, ни оплачиваться. Для большинства приезжих жизнь здесь – временная мера, как вахта, чтобы поднять своё благосостояние, вырастить детей при хороших образовании и медицине.
Ну и сегодняшний покупатель, как и всегда, тот, кто готов вложить средства и даже заработать на дополнительном жилье. То есть мы говорим о сдаче жилья в аренду. Эта тенденция нескольких лет, но активно проявилась весной этого года: купить вторую, а то и третью квартиру в ипотеку и, сдавая её, «отбивать» взносы по кредиту. Такой своего рода инвестиционный проект. Но многие почему-то не вникают, что сдавать квартиру – это бизнес, которым нужно заниматься, а не просто собирать деньги с жильцов. Иначе это превращается в нервотрёпку и большую проблему.
– Ипотека, как ни крути, – многолетняя кабала…
– А люди не боятся её, считают, что инфляция всё съест. В этом плане покупатель за последние годы тоже изменился: не сможем платить – продадим. Да и вообще стали жить сегодняшним днём, перестали опасаться будущего. Можно сказать, поменялось лицо покупателя. Раньше приходили с чёткими ориентирами, знали, чего хотят, долго выбирали, просчитывали. А сегодня экономия не в тренде, всё чаще слышу: «Нам всё равно, сколько платить по ипотеке». Пока есть возможность взять деньги под любой процент, жители будут покупать, порой не глядя на цену.
– Частный сектор тоже вырос в цене?
– Да, как и всё остальное. И снижения цен на жильё ждать не приходится. Рост произошёл же не только у нас – по всей стране. И нельзя сказать, что по каким-то определённым позициям. В цене и сады, особенно благоустроенные, с хорошим домом, баней.
– Возможно, наивный, дилетантский вопрос: если люди перестанут покупать, может, тогда цены остановятся или, что ещё лучше, снизятся.
– Не перестанут. К тому же теперешний покупатель способен адаптироваться к рынку гораздо быстрее. Пока риелторы города переживали, что цены растут, покупатели уже были готовы к этому – приобретать жильё за гораздо большие деньги. При средней цене однокомнатной квартиры 2,2 миллиона рублей спокойно платили 2,3 и 2,4 миллиона – не торгуясь.
Останавливать стоимость квадратных метров в какой-то мере способно строящееся жильё – каждый новый сданный строителями дом притормаживает цены. Но и в этом вопросе сегодня застой: раньше многоэтажки строили одну за другой, а теперь это единицы и всё больше под программы, к примеру, для переселенцев. Вот и выходит: сходится целый ряд обстоятельств, который меняет ситуацию так, что удивляет даже тех, кто десятки лет на рынке недвижимости и каких только кризисов не переживал.
