В конце сентября на Всероссийском деловом форуме «Национальные приоритеты и социальные проекты. Партнерство государства и бизнеса» обсуждены формы взаимодействия бизнес-сообщества с государством в рамках поддержки национальных проектов, предложенных Президентом РФ, а также решение вопросов и рассмотрение конкретных предложений бизнес-сообщества при реализации социальных проектов. Для прямого общения власти и бизнеса на форуме проведены пленарное заседание и тематические сессии по каждому приоритетному направлению. В сессии «Доступное жилье: от возможностей к результатам» участвовал директор нашего фонда «Ключ» Евгений Истомин, которого мы попросили поделиться впечатлениями о форуме.
Чтобы не было «пробуксовки»
– Проведение форума, предложенного Российским союзом промышленников и предпринимателей, вызвано тем, что некоторые национальные проекты, в том числе и жилищный, стали «пробуксовывать». Меня интересовало, как такие проекты реализуются в рамках государства, как видят ситуацию власть и бизнес. Губернатор Саратовской области рассказал, что за последние полтора года у них на треть увеличили объемы строительства жилья, вкладывают деньги в инфраструктуру, в обеспечение площадок для жилищного строительства. В результате все показатели по жилью пошли вверх, стала бурно развиваться строительная отрасль, по лизингу покупают заводы, обеспечивающие строителей материалами. То есть налицо конкретный подход к увеличению объемов строительства.
А в чем «пробуксовка»? Все просто: в доперестроечное время объемы строительства жилья были на уровне 80 млн. квадратных метров в год, на этот год ставится задача 51 млн. квадратных метров. Обстановка в стране сегодня стабильная, идет финансовое оздоровление государства, у людей появились деньги, которые они принесли на рынок недвижимости, а он к этому оказался не готов. Фактически по России недодают 30 млн. квадратных метров жилья. Отсюда ажиотажный спрос: последние полтора–два месяца и в Магнитогорске творится непонятно что. Сегодня на вторичном рынке квадратный метр стоит 40–50 тысяч рублей. Что касается нормативно-правовой базы, то на все согласования – около 200 разрешений и документов в среднем, по стране, чуть меньше у нас в Магнитогорске – я отводил своим службам в восемь месяцев. Мы управились за год. Иными словами, от намерения получить землю под строительство до последней подписи, после которой можно начинать строительство, проходит год. Считаю, что это нормально, но только благодаря опыту специалистов «Ключа». В некоторых компаниях, я знаю, этот процесс занимает до четырех лет.
Спрос и предложение
Если брать показатели роста, то Магнитогорск находится среди лидеров: в прошлом году у нас сдали 80 тысяч квадратных метров жилья, в этом планируется 150–160. За счет чего удвоение? В город по приглашению мэра пришло семь или восемь мощных компаний. Например, в 145 микрорайоне работают несколько челябинских компаний, которые, я думаю, за два года его построят и сдадут.
Сейчас застройщики прекратили продажу квартир, потому что видят: цена меняется чуть ли не каждые два-три дня. У кого хватает запаса прочности, предпочитают взять деньги в банке, достроить дом за свой счет и потом продать дороже. Словом, пока спрос превышает предложение, гонку цен не изменишь никакими постановлениями. Регулятор – это рынок, наличие денег, которые готовы превратить в квадратные метры. Выход в одном: надо больше строить. 160 тысяч в этом году, 200 запланировано в следующем – цену можно сбить только наличием жилья на рынке. У магнитогорцев деньги есть, а квартир не хватает. А в Астрахани, например, стоит целый микрорайон пустых квартир, которые не на что купить – у населения денег нет. Соответственно, и цены там заморожены.
Уникальный механизм
В общем, слушал я многих выступавших и понял, что такой постановки дела, такого уникального, я считаю, механизма получения жилья, как у нас на комбинате, нет ни в одном регионе. Иногда раздаются претензии: мол, «Ключ» строит не для горожан. А что, металлурги не горожане, что ли? Горожане, причем основные, которые обеспечивают нормальное существование всего нашего региона, на которых опирается экономика Магнитогорска. Уникален же «Ключ» тем, что он – заказчик строительства, он имеет при себе мини-банк «Ключ-Капитал», который выдает займы, он имеет сервисно-ипотечное агентство Магнитогорска, которое выкупает закладные и продает их в Москву, рефинансирует, привлекая в Магнитку московские деньги, заставляя их работать на наш городской рынок.
Цена метра
Еще одно заблуждение, что с приходом ипотеки цены пошли вверх. Сегодня ипотека – всего четыре процента от всех сделок с недвижимостью, которые проходят через регистрационную палату. Требуются ли комментарии?
Что еще влияет на цену жилья? Инфраструктура, коммуникации. Что мне понравилось на форуме – каждый второй выступавший от бизнеса говорил: «Да, мы согласны строить жилье. Но почему нам в стоимость квадратного метра приходится закладывать школы, детские сады? Что, федеральная программа не имеет средств?» Все понимают, что около 20 процентов стоимости жилья – стоимость инфраструктурной сети. Потом эти сети дарят муниципальным предприятиям: если передавать их жильцам, то плюс к квартплате им придется содержать и их. А завтра или послезавтра эти предприятия приобретут хозяина с новыми активами, с бесплатно построенными трансформаторными подстанциями, трубами, магистралями, и получат, извините меня, доступ к кошелькам наших трудящихся, не вложив ни копейки. По итогам форума этот вопрос и был поставлен перед первым вице-премьером Правительства РФ Дмитрием Медведевым. Ведь если обеспечить доступ к строительной площадке большему количеству организаций, то и объем строительства увеличится, следовательно, и цены упадут.
В Москве посчитали, что стоимость квартиры – это совокупный доход средней семьи за семь лет. У нас несколько другая арифметика. Мы держимся того, что цена квадратного метра не должна превышать среднемесячной зарплаты на комбинате. Тогда и квартиры станут доступными, и ипотека заработает.
Магнитка на карте России
– Держу в руках аналитический обзор «Нефинансовые отчеты компаний, работающих в России». Это отчет о деньгах, которые потрачены, так сказать, не на выплавку стали, а на развитие города, его инфраструктуры, оздоровительные учреждения и социальные объекты. И среди таких компаний, как «Газпром», «Лукойл», «Юкос», с гордостью вижу «Магнитогорский металлургический комбинат». Это и называется «высокий уровень корпоративной ответственности». Это компании, которые не пришлось призывать «поделиться деньгами», а которые делают это давно, ММК – более одиннадцати лет и по собственной инициативе. Вот сделает каждое предприятие примерно то же, что сделал «Ключ», и не надо будет никакого национального проекта – все будет развиваться само собой.
