Рынок недвижимости – как живой организм: он растёт, развивается, переносит спады и подъёмы. Как правило, специалисты, работающие в этой сфере, какие-то процессы могут предсказать заранее, знают, что ожидать в этом сезоне, понимают, почему ситуация складывается так, а не иначе.
О росте цен на жильё президент Владимир Путин говорил ещё в конце 2020 года. Как одну из причин называл льготную ипотеку в 6,5 процента, на которую рынок и отреагировал. Если цены будут расти и дальше, говорил глава государства, то все предпринятые усилия обесценятся. В апреле президент снова поднял эту тему, поручив ФАС проверить существенный рост цен на рынке недвижимости. В среднем по стране стоимость жилья увеличилась на 12 процентов, а в ряде регионов на 20 и даже 30 процентов. Владимир Путин заявил, что нужно создавать дополнительные предложения на рынке строительства жилья, в регионах возведение жилых домов замедлилось, застройщиков не хватает. Свою роль сыграли рост цен на строительные материалы, а также в более глобальном смысле – рост курса валют в марте 2020 года с последовавшим за ним кризисом: люди просто испугались за свои сбережения и решили вкладывать их в квадратные метры.
В Магнитогорске последние годы цены были ниже, чем в других городах с такой же численностью населения. Хорошо это лишь для тех, кто покупает жильё. С экономической точки зрения, для города это нельзя назвать положительным фактором. И вот в этом году, как и по всей стране, цены на квартиры и дома в нашем городе стали расти. О том, что повлияло на такие изменения и насколько стабилен сегодня рынок жилья в Магнитогорске, рассказала специалист в сфере недвижимости Юлия Кушпетюк.
Последние два года рынок жилья Магнитогорска находился в стагнации. Покупатель был избалован скидками, рассрочками, большим предложением. Цены были одними из самых низких в регионе. Квартиры были даже процентов на 20 дешевле, чем в близлежащих городах с гораздо меньшей численностью населения, таких как Сибай, Белорецк, Учалы.
– Основательно изменила ситуацию, конечно, пандемия, – отметила Юлия Александровна. – Как только год назад начались ограничения, у риелторов резко вырос объём работы. Продажи, покупка жилья на какое-то время притормозились, но уже к маю 2020 года риелторские компании стали возвращаться к работе. Сначала в ходу было недорогое жильё. А летом появился спрос на квартиры и дома более престижного сектора.
Оживился спрос на садовые участки, а также на объекты, которые долго стояли в продаже.
Сыграл плюсом скачок доллара: у кого были сбережения в валюте, принимали решения переинвестировать их в жильё.
– Это стало предвестником того, что можно ожидать скорого подъёма цен, – рассказала Юлия Кушпетюк. – Если растёт интерес на не совсем ликвидное жильё, низкой ценовой категории, как правило, потом подтягиваются и все остальные. А рост всегда идёт быстрее, чем падение цены, – возникает ажиотаж.
О росте цен активно заговорили только к весне 2021 года, хотя расти они начали ещё в прошлом году. Когда целыми семьями вынуждены были сидеть дома, и возникла необходимость расширяться. Раньше все работали, учились, дома все вместе встречались на несколько часов и не осознавали острой необходимости в личном пространстве. Когда стало понятно, что заграничные курорты пока не светят, Краснодарский край и Крым всех не вместят да и не всем по карману, а отдыхать надо, стали востребованными загородные дома и сады.
Есть ещё один фактор, который нельзя не учитывать: деньги стали вкладывать в недвижимость тогда, когда это стало выгодно. К тому же заговорили о налоге на прибыль на банковские вклады свыше миллиона рублей: чем отдавать государству, лучше вложиться в квартиру.
– В итоге к весне 2021 года пришли к уровню августа–начала сентября 2008 года, – констатирует Юлия Александровна. – Тогда был ценовой пик: с 2006 по 2008 год цены выросли ровно в два раза. В принципе же для рынка закономерно возвращаться к тому, что было. Но шли в Магнитогорске к этому долго.
Конечно, в каждом городе есть свои особенности рынка жилья. Прирост цен в Сочи, например, с начала 2021 года составил 30 процентов. По стоимости квартир столица зимней Олимпиады приближается к Москве. И специалисты предполагают, то этот процесс будет продолжаться, потому что там объявлен мораторий на строительство. Если в Магнитогорск в ближайший год не зайдёт застройщик, вооружённый федеральной программой поддержки льготной ипотеки, настроенный на возведение многоквартирного сектора с полным благоустройством, развитой инфраструктурой, считают эксперты, можно будет ждать такого же результата. Пока практически все новые квадратные метры – малоэтажное строительство.
Рынок подвигает некоторых продавцов на чрезмерное завышение цен. Иногда это удивляет риелторов, которые всегда знают, что сегодня востребовано и за какие деньги это берут. В основном в Магнитогорске проходят альтернативные сделки: продают, чтобы купить другое жильё – на увеличение площади или наоборот. Фраза, которую не любят и не понимают работники рынка недвижимости при попытке чересчур завысить стоимость: «Мы никуда не торопимся». Не торопитесь, так зачем сейчас какие-то движения делать? Придёт время, когда увидите на рынке ту цену, которая устроит, тогда и стоит искать варианты. Можно, конечно, поставить и заоблачную цену, но тогда либо покупателя не найдёшь, либо придётся «подвинуться» на ощутимую сумму. Торг же, как правило, часто заложен, но он небольшой, в качестве комплимента покупателю.
Меняются со временем и тенденции рынка. Было время, когда руками и ногами разбирали однокомнатные квартиры. Теперь больше спрос на двухкомнатные.
– Роль играют коммунальные платежи, – объясняет Юлия Кушпетюк. – Семья, которая жила в трёхкомнатной квартире, особенно возрастная, где дети уже не живут с родителями, не готова платить по пять–шесть тысяч в месяц за квартиру. Выбирают поменьше площадь, в хорошем районе, с ремонтом. Не так активно, как раньше, но однокомнатные всё-таки котируются. Берут их, в том числе как капитал, сдают в наём. Но у тех, кто снимает, возросли требования: добротный ремонт, хорошая мебель, техника – квартира должна быть «упакована».
Частные дома в посёлках стали востребованы в последние годы из-за более развитой инфраструктуры. Большая разница: стоит дом в чистом поле или там, где есть, как минимум, дороги, удобный выезд, стадион, в планах – детский сад, школа. Другая тенденция: всё чаще, особенно молодые семьи, выбирают квартиры на левом берегу. Правда, здесь имеет значение общее состояние здание. Вообще, на то, сделан ли, и насколько качественно, капитальный ремонт дома, обращают внимание и в Ленинском районе – как дополнительный бонус к жилью, построенному в 50–60-е годы.
Возвращаясь к тому, что происходит на рынке недвижимости города сейчас. Весной, когда заметили активный рост цен, продажи несколько замедлились. По аналогии с предыдущими годами, когда были «качели» с подъёмом и спадом, горожане ждали, что цены начнут снижаться. Но этого не происходит. И, как уверяют специалисты, не произойдёт. Поэтому потихоньку маховик раскручивается, рынок оживляется. Жизненные ситуации всегда заставляют продавать квартиры, покупать, менять. Для жителей две стороны медали: для продавцов более выгодно, для покупателей – какие-то потери из-за более высокой цены. В целом же хорошо, когда есть движение рынка, денежных средств, когда их стараются удачно вложить. В конце концов, это госпошлина и налоговые поступления в бюджет. Ещё несколько лет назад многие предпочитали инвестировать в жильё в другом городе, покупая квартиры в Челябинске, Екатеринбурге. Сейчас всё больше приобретают в Магнитогорске. Что, в том числе, говорит о том, что не проходят даром усилия градообразующего предприятия, администрации города по созданию комфортной для жизни среды. Для города это позитивный показатель.
