В конце прошлого года в городе состоялся "круглый стол", на котором обсуждали вопросы перехода управляющих компаний в сфере жилищно-коммунальных услуг на саморегулирование.
Форум получился представительный: в нем участвовали руководители муниципалитета, городского Собрания депутатов, местного отделения политической партии "Единая Россия", делегация Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью, руководители Южно-Уральской ассоциации управляющих недвижимостью, руководители городских управляющих и ресурсоснабжающих компаний.
Участники обсудили основные направления государственной политики в сфере реформирования ЖКХ, оценили опыт создания некоммерческого партнерства - Южно-Уральской ассоциации управляющих недвижимостью, обозначили основные проблемы взаимодействия ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний и оценили практику реализации федерального закона "О реформировании комплекса ЖКХ". По итогам "круглого стола" принята обширная резолюция, которая стала одним из основополагающих документов для развития института саморегулируемой организации в Магнитогорске.
Форум был организован по инициативе первой на Южном Урале саморегулируемой организации, состоящей из управляющих компаний в сфере ЖКХ. СРО НП "ЮУАУН" создана в Магнитогорске третьего марта прошлого года. Сегодня в ее составе
28 организаций, обслуживающих жилой фонд города площадью свыше 4,5 миллиона квадратных метров.
Говоря о новой системе, председатель наблюдательного совета СРО НП "ЮУАУН" Михаил Сафронов отметил, что "СРО - некоммерческая организация, создаваемая исключительно по инициативе управляющих компаний. Она разрабатывает стандарты профессиональной деятельности и организует контроль их исполнения всеми участниками объединения. Создание системы СРО предусмотрено новым законопроектом об изменениях в Жилищный кодекс, прошедшим первое чтение в ноябре 2010 года".
Вхождение управляющих компаний в профессиональные объединения - закономерный процесс, который идет по всей стране. Что это дает самим управляющим компаниям и, главное, нам, рядовым собственникам жилья в многоквартирных домах? Об этом беседа с заместителем председателя Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью Дмитрием СУРНИНЫМ.
- Дмитрий, расскажите коротко о вашей организации.
- НОСО УН фактически действует с 2009 года. Является общероссийской некоммерческой организацией, объединяющей саморегулируемые организации, управляющих недвижимостью - многоквартирными домами, иными объектами недвижимости, на основе добровольного членства и созданной для представления и защиты общих интересов таких саморегулируемых организаций. Председателем совета является Виктор Плескачевский - председатель комитета Госдумы РФ по собственности.
- Тема ЖКХ весьма болезненна для граждан, поскольку все реформы в ней за последние двадцать лет приводили лишь к удорожанию платежей, но никак не сказывались на качестве коммунальных услуг. В чем необходимость объединения управляющих компаний в саморегулируемые организации?
- Для большинства обывателей сфера ЖКХ - нечто монстрообразное и непонятное, непознанное, как китайский язык. С другой стороны, каждый из нас желает быстрее разобраться в этом механизме, поскольку регулярно оплачивает коммунальные услуги. Элементарно: "Я плачу, а вода из крана течет плохая. Кто виноват?" Виноватыми получаются управляющие компании, власть всех уровней, ресурсоснабжающие организации. По закону перед потребителем за качество предоставляемых услуг несет ответственность управляющая компания. Но в реальности это не совсем так, поскольку она сама не производит электроэнергию, тепло, не подает в дома воду. Поэтому назрела необходимость выстраивания стройных и прозрачных взаимоотношений по всей цепочке - от производителей ресурсов до конечного потребителя, коим являются собственники жилья в многоквартирных домах. Что волнует собственника прежде всего? Правильно: почему он так много платит за услуги довольно низкого качества. А ведь в подавляющем большинстве собственник не знает, за что он платит. К примеру, строчка в квитке "Содержание и ремонт". Собранные средства идут якобы в какую-то общую копилку. Но кто за них отчитался перед собственниками? Почему они пошли на замену труб, а не, к примеру, ремонт кровли? Очень мало кто из управляющих компаний утруждает себя отчетами перед жильцами. Постановление правительства № 731 определяет: с декабря прошлого года УК, которая не донесла до потребителей информацию о своих ценах и планах работы, несет административную ответственность. Штрафы предусмотрены достаточно серьезные. Пока это 40 тысяч рублей, но вскоре сумма возрастет до 200 тысяч. Главная задача профессионального объединения - выработка и соблюдение единых стандартов. Тогда собственнику будут понятны правила игры на этом рынке.
- Что это означает?
- Мы, как национальное объединение управляющих, предложили ввести единство форм и распространения информации управляющими компаниями. Это должен быть типовой документ, единый для всей страны. К примеру, перед жителем Магнитогорска стоит вопрос: какую УК ему выбрать и заключить с ней договор? Мы предлагаем создать такую систему, при которой он будет обладать всей полнотой информации, сможет сравнить стоимость услуг всех участников этого рынка и сделать самостоятельный выбор. К примеру, у одной УК тариф на текущий ремонт составляет 12 рублей с квадратного метра. Ремонт обещают проводить раз в квартал. Непонятно: что именно будут ремонтировать? Почему плату взимают с квадратного метра? А у другой УК четко прописано: замена вентиля стоит столько-то, осмотр трубопровода - столько-то. Из этого набора и будет складываться прозрачная цена договора между собственником и УК. И собственник будет выбирать и заказывать то, что ему необходимо.
- Вы считаете, что рынок УК и конкуренция на нем уже сложились? Всем ведь известно, как шла трансформация ЖРЭУ и РЭУ в управляющие компании: прошли по квартирам с готовыми договорами, собрали подписи и все…
- Ситуация в городах страны схожая: рынок еще не в полной мере сформирован. Но для его развития необходимо создавать условия. Принцип саморегулирования как раз один из главных двигателей развития этого рынка.
- Начиная такие масштабные реформы, не боитесь натолкнуться на непонимание среди подавляющего большинства собственников жилья?
- А кто должен быть источником реформы? Разве не профессиональное сообщество? Именно им и является СРО. Но по одной простой причине недовольства со стороны собственников не исключить. Во-первых, собственникам необходимо осознать свою ответственность при покупке квартиры. Во-вторых, жилищно-коммунальные платежи - регулярная, хотя и малоприятная обязанность. Если вы владелец квартиры, вы обязаны учесть в своем бюджете расходы на ее содержание.
Выстраивание системы необходимо начинать с первого шага. Наше объединение его сделало, предложив создать профессиональное объединение управляющих по всей стране. Именно так развивался банковский сектор, страховой бизнес. Да, не все так просто: объединившись, управляющие автоматически возьмут на себя дополнительное бремя ответственности. Будем выдвигать свои требования, будем открыты для конструктивной критики. УК будут нести материальную ответственность за неисполнение своих обязательств. СРО - это институт самоограничения, материальной ответственности за результаты своей деятельности. Если УК, являющаяся членом СРО, не выполнила обязательства - СРО компенсирует собственникам убытки из резервного фонда.
- С ответственностью собственников не все понятно…
- Надо отдавать себе отчет в том, что обладание собственностью дает не только права, но и налагает ответственность. В том числе и за непринятие решения. Собственник обязан выбрать форму управления многоквартирным домом и нести за это солидарную ответственность. Ключевым вопросом становится внесение изменений в закон "О техническом регламенте эксплуатации зданий и сооружений". Наша позиция такова: законодательно обязательно должна быть закреплена ответственность собственников за состояние многоквартирного дома. К примеру, ваш ребенок идет в гости к другу в соседний дом: вы вправе знать, безопасен там лифт, исправна ли электропроводка и так далее. И тогда собственник будет заинтересован в помощи профессионалов в этой области. Сегодня для большинства сограждан "управление" подразумевает обслуживание и эксплуатацию их дома. Управление - это профессиональная и детальная проработка вопросов. Но ни в коем случае не принятие решений, потому что эта функция и контроль за ее исполнением лежат на собственнике жилья. И становится понятно: какие решения принять важнее других и как контролировать их исполнение.
- Не будут ли члены СРО покрывать друг друга?
- Такое возможно лишь до первого прецедента, когда собственники не наймут профессионального юриста и не накажут нерадивую УК на весь компенсационный фонд. После этого профессиональное сообщество не оставит в своем составе такую УК.
- Государство, создав фонд содействия реформированию ЖКХ, активно помогает гражданам в ремонте жилья. Будет ли такая практика продолжена?
- Убежден, что кредитование более действенный механизм. Тогда средства будут использованы строго по назначению и наиболее эффективно и прозрачно. Именно поэтому мы создаем некое единое информационное пространство, чтобы собственник, проживающий, к примеру, в Салехарде, мог сравнить принципы работы, требования и расценки с управляющей компанией из Волгограда или Томска. Каждый дом должен иметь электронный паспорт технического состояния, в котором мы через обязательные стандарты будем регулярно обновлять информацию. И паспорт этот должен быть доступен каждому собственнику. А в перспективе будет создан и социальный паспорт дома.
- Россия опять идет своим путем или это общемировая тенденция в сфере ЖКХ?
- В нашей стране институт собственников уникален: ни в одной стране не было такой масштабной приватизации и такого разрозненного количества собственников. Само слово "саморегулирование" применяется не везде. В Европе есть гильдии, ассоциации - словом, профессиональные объединения, и их институты действуют сотни лет. И в нашей стране была такая практика: вспомните, до революции, к примеру, существовали купеческие гильдии, и купеческое слово было железной гарантией выполнения обязательств. Это тоже профессиональное объединение, которое не только представляло свои интересы, но и жестко следило за соблюдением обязательств. Попробуй купец нарушить свое слово - с ним больше никто дел не будет иметь.
- Какие временные рамки вы отводите на создание полноценной системы СРО и оформление рынка УК?
- Сугубо личное мнение: пять лет уйдет на оформление четких и понятных ориентиров, утверждения стандартов и правил. И еще лет 15-20 - на то, что собственники будут спокойно воспринимать УК, когда будут известны все риски и вся система будет четко выстроена.
