В КОНЦЕ ЯНВАРЯ 2004 года одна из местных газет опубликовала статью директора агентства недвижимости «Союз» Валерия Тимофеева «Цены на рынке жилья продолжат «сходить с ума». Напомним вкратце, о чем шла речь в этой публикации.
«Рынок недвижимости города Магнитогорска, при всей кажущейся его стихийности, живет по своим экономическим законам и относительно легко прогнозируется. Если квартирам в 2004 году суждено подорожать на 20–40 процентов, как бы мы с вами ни хотели ускорить или замедлить их рост, увы, не сможем. Это зависит от экономической и политической составляющей государственного развития».
Валерий Тимофеев тогда определил три фактора, которые влияют на ценовую политику рынка недвижимости и ведут к резкому удорожанию стоимости квартир.
Первый фактор
Много лет нас приучали «друзья американской экономики», насколько выгодно хранить личные сбережения в долларах. Постоянный и неуклонный рост валюты, практически стопроцентная ликвидность в любое время суток в любой точке мира, собственный деревянный рубль... Убедили. И даже когда доллар на протяжении полутора-двух последних лет перестал успевать за инфляцией и ростом рубля, мы все равно не шибко верили в его скорую смерть как платежного средства, надежно оберегающего наши кровные от инфляции. Летом 2003 года в сознании россиян произошел окончательный перелом, и доллар практически вытеснен из домашних кубышек, заначек и даже с банковских валютных счетов. Евро, уверенно набравшее силу, не снискало пока доверия у населения, не стало полноценной заменой доллару. Высвободилось до триллиона наличных рублей. Деньги должны работать и приносить новые деньги. Внушительная денежная масса ищет применение. В России, к сожалению, практически отсутствует развитый инвестиционный рынок, который легко бы переварил и не такие суммы. В отличие от рублей, долларов и евро, недвижимость и наиболее значимая ее часть – жилье – с 1991 года (начала массовой приватизации) имеет одну тенденцию: расти в цене уверенно и быстро.
Второй фактор
Россия, и, в первую очередь, ее многострадальный народ, вопреки политике кабинета министров и огромного балласта чиновничества, преодолели последствия кризиса августа 1998 года, так называемого «черного вторника», или дефолта. У населения опять появились накопления. За 2003 год рублевые вклады в банковскую систему возросли существенно, по некоторым оценкам, на триста млрд. рублей. Конкретно по Магнитогорску определяющим является положение дел на ММК. Здесь, по сравнению с 2002 годом, очевидный рост заработной платы – немалая часть этих денег идет на рынок жилья и вызовет второй виток повышения цен на вторичном рынке жилья.
Третий фактор
Со дня на день обрушится на магнитогорцев массовый ипотечный кредит, то есть обеспечение нуждающихся граждан заемными средствами на покупку жилья. Уфа, Новосибирск, Екатеринбург, Челябинск вкусили на себе прелести ипотеки. Например, в Челябинске с 2001 года цены на квартиры выросли почти втрое. Ипотека не только позволила многим гражданам получить вожделенную квартиру, но и резко подстегнула строительство нового, так называемого первичного жилья. Магнитогорск давно утерял позиции в жилищном строительстве. Трест «Магнитострой» минимизировал работы на этом фронте, а вновь созданные «Стройкомплексы», «Ключи» и МИСы, не имея разумной программы, еле-еле дотягивали до десятой части того, что возводилось в социалистические времена.
Развернутое ипотечное кредитование – третий и самый сильный фактор роста цен на рынке жилья. Его влияние начнет сказываться, вернее всего, со второй половины 2004 года. И прогноз на конец года такой: средняя однокомнатная квартира будет стоить 400–500 тысяч рублей, двухкомнатная – 500–700 тысяч.
Прогноз
Январский прогноз 2004 года, сделанный Валерием Тимофеевым, сбылся уже в сентябре того же года. Однокомнатная «хрущевка» вплотную подошла к рубежу в полмиллиона. А такая же «улучшенка» в престижном районе уверенно подобралась к 600000 рублей.
Итак, сказанное два года назад ни на йоту не потеряло актуальности. Добавим к сказанному то, чем характерен день сегодняшний, то есть лето 2006 года. Ипотека, наконец-то, пришла массово. Денег у банков много. Пока еще процесс оформления кредита сложен, но, вы сами видите, упрощается довольно-таки быстро. Есть банки (УралСиб), которые идут в ногу со временем, опережают время, итог: у них максимальное количество сделок. КУБ теряет позиции в первую очередь потому, что исчезла главная составляющая его псевдомассовости. Многие работники ММК идут не туда, где дают, а туда, где выгоднее.
19 июля первый вице-премьер Дмитрий Медведев еще больше порадовал риэлтеров и россиян. Денег ныне будет в ипотеке свыше 100 млрд. рублей, а через три года эта сумма возрастет в 4 раза и существенно снизится процент по кредиту, что, кстати, нам обещали еще два года назад, но, как всегда, надули. То есть грядет очередной рывок цен.
Цены растут и потому, что спрос значительно опережает предложение. Вторичный рынок ограничен. Первичный слаб и скомпрометировал себя. Чем? Сложностью покупки, продолжительностью ожидания и в связи с этим легкой возможностью быть кинутым – оказаться пятым или десятым покупателем одной и той же квартиры. Волна за волной скандалы с обманами идут по стране, уже нет ни одного крупного (областной центр и даже ниже) города, где бы ни сработали пирамиды по продаже первичного жилья. Следовательно, все больше людей, получая возможность купить квартиру, обращают свой взор на вторичный рынок. И в ближайшие 4–5 лет рост цен здесь будет значительным.
Сколько стоят сегодня однокомнатные квартиры в Магнитке
«Малосемейка» – 650 тыс. рублей – 22 кв. м – 1094,6 доллара за кв. м.
«Хрущевка» – 800 тыс. руб – 31 кв. м – 955,8 доллара за кв. м.
«Улучшенка» – 900 тыс. руб – 33,5 кв. м = 995 долларов за кв. м.
Сколько будет стоить к Новому году
Плюс 35–50 процентов, то есть стоимость однокомнатной квартиры улучшенной планировки приблизится к 1,5 млн. рублей. В худшем случае – к 1,8 млн. рублей.
