Тенденция развития рынка недвижимости, цена квадратного метра жилой площади показывают, насколько привлекателен, перспективен город для жизни.
В последние годы стоимость жилья в Магнитогорске считается одной из самых низких не только в регионе, но и в стране. Хотя говорят, что покупатель рано или поздно найдётся на любую квартиру или дом, поскольку пожелания и возможности у всех разные. Квартира стоит столько, сколько за неё могут заплатить, считает риелтор с 25-летним стажем Юлия Кушпетюк.
- Так почему в Магнитогорске одно из самых низких по стоимости жильё?
- Потому что предложение превышает спрос. В последние годы активно ведётся строительство в южных районах города. А это квартиры эконом-варианта, однокомнатные, на которые спрос, в основном, был у желающих вложить средства в недвижимость и сдавать внаём. Сейчас они менее востребованы, чем несколько лет назад - произошло перенасыщение рынка. Второй момент: развитие коттеджных посёлков, малоэтажная застройка. Горожане выбирают частные дома для проживания. Но это требует хотя бы среднего достатка семьи, потому что должна быть машина, а лучше две, чтобы возить детей в школу, садик, секции, кружки, выезжать на работу, в магазины. Отмечается и отток населения: кто-то предпочитает ехать недалеко - в Башкирию, приобретают дома на Банном, в ближайших районах, экологически более привлекательных. Кто-то выбирает для отъезда "модные" на сегодня направления - Санкт-Петербург, Краснодар. Нельзя сбрасывать со счетов то, что основные приобретатели квартир - молодые семейные пары. А сейчас это люди, которые родились в период демографического спада девяностых годов. При этом среди активных покупателей - жители близлежащих небольших городов и деревень, которые приезжают в Магнитогорск работать. Ещё несколько лет назад они жили в пригородах или снимали квартиры, теперь предпочитают жильё в городе, причём не предъявляя к нему больших требований.
Тенденция последних лет: квартиры с хорошим ремонтом стоят дороже, чем в запущенном состоянии, но пользуются большим спросом.
- Когда специалисты рынка недвижимости отметили падение цен на жильё?
- В первой половине прошлого года. К лету просто рухнули. Невозможно бесконечно раздувать мыльный пузырь. Значительно снизились ставки на ипотеку. И давали кредит без первоначального взноса. Люди рассчитывали на то, что возьмут жильё большей площади, чтобы улучшить условия, а потом свою продадут. А квартиры "повисают", ипотека дорогая. Какой выход? Потом сроки стали поджимать: платить ипотеку дорого, а содержать нужно оба объекта недвижимости. Стали "скидывать", снижая цену. Кроме того, в 2018 году немало было сделок, когда продавались квартиры тех, кто два-три года назад переехали жить в другой город. У них было время обжиться, укрепиться на новом месте. И теперь можно "обрубать концы".
К слову, банки уже стали поднимать процент ипотечного займа. С декабря экономисты отмечают рост по разным кредитным организациям от 0,25 до одного процента.
- Во все времена при покупке и продаже жилья была вероятность столкнуться с какими-то подводными камнями.
- На недавней пресс-конференции в администрации города коллеги-риелторы заявили, что на продажу в Магнитогорске выставлено около двух тысяч квартир. Эту цифру не стоит понимать буквально. Если разобраться, то "чистых" продажных объектов окажется гораздо меньше. Около полусотни дублирующиеся, фейковые. Немало проблемных среди вторичного жилья: непогашенные ипотеки, с арестами, с долгами, делящиеся по разводу собственников. Всякое бывает. Начинаешь проверять, заказываешь документы и, как правило, половина объектов с проблемами. Вот буквально недавний пример. Клиенты нашли себе сами квартиры. Заказали выписки из Росреестра. На одной квартире запрет судебных приставов, явно за долги. А ведь такой запрет может "прилететь" в любой момент - от приставов, из суда. В конце концов, человек может умереть. Покупка недвижимости - это риск, и далеко не всегда дело в недобропорядочных, "чёрных" риелторах. Люди могут найти варианты сами, пойдут заключать договор, отдадут деньги, а придёт запрет на совершение регистрационных действий - всё, ни денег, ни квартиры. Хотя на момент подачи документов всё отлично. Конечно, такая ситуация возможна и при работе с риелтором. Но здесь помогает и опыт, и возможность собрать информацию о клиенте, объекте. Простой покупатель зачастую интуитивно соглашается доверять, специалисты рынка недвижимости сто раз проверят. Начинает продавец или покупатель работать с риелтором, а на каком-то этапе с другой стороны ему предлагают: "Давайте обойдёмся своими силами, вычеркнем "лишнее звено". Для грамотного юриста это стопроцентный показатель того, что есть в сделке то, что обыватель никогда не увидит, - какой-то обман.
- То есть девяностые далеко позади, а мошенничество всё равно есть?
- Оно стало более "изысканным". Раньше людей кидали на деньги, а теперь на документы. Например. Человек покупает квартиру, даже регистрируется право собственности. Он признан дееспособным. А данные-то по той же психоневрологической службе хранятся в пределах региона. А он приехал в другую область - и формально чист. Увидеть, что сделка незаконна, может только нотариус, у которого есть доступ к федеральной базе. Другая категория риска - люди пожилого возраста. Первое правило риелтора с такими клиентами - привлечь родственников или хотя бы друзей помоложе. Это своеобразная группа поддержки, которая сможет понять и объяснить, чтобы потом не было вопросов и претензий, что что-то не так поняли и сделали.
- Изменились ли требования покупателей к качеству жилья?
- Ещё несколько лет назад горожане приобретали "коробку", обращая внимание разве что на наличие пластиковых окон, добротных дверей, планировку. Теперь выбирают с ремонтом, мебелью и техникой, чтобы можно было сразу заехать и жить, не перестилая полы и переклеивая обои. Немаловажным фактором при выборе жилья считается район: чтобы рядом были детский сад, школа, магазины - вся необходимая инфраструктура. Немало таких, кто старается переехать в микрорайон, где нет переселенцев из дальних посёлков, особого контингента, социально неблагополучных семей. Такие районы стали уже нарицательными, и на это глаза не закроешь. Люди стремятся к европейскому уровню жизни, хотят, чтобы соседи были порядочные, спокойные, не дебоширы, с которыми можно поддерживать дружеские отношения. Кому понравится жить в подъездах с расписанными стенами, гулять с детьми на площадках с поломанными качелями, а по ночам слушать за стеной "битвы"? Люди хотят комфорта.
