С недавних пор в квитках об оплате жилищно-коммунальных услуг появилась строчка «Содержание общего имущества». Она вызвала закономерные вопросы горожан: чье это «общее» и за что мы должны платить? Разъяснил ситуацию начальник управления жилищно-коммунального хозяйства городской администрации Константин ЩЕПЕТКИН:
– В августе вступило в силу постановление Правительства РФ, регламентирующее правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Понятие «общее имущество» не ново – оно зафиксировано в нескольких законодательных актах, Гражданском и Жилищном кодексах. Общее имущество – то, что обслуживает более двух собственников: кровля, стены и несущие конструкции, подвалы, чердаки, лифты и лифтовые шахты, инженерное оборудование, земельный участок, если он закреплен за домом. А также «иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации, благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом». В среднем семье, проживающей в типовой двухкомнатной квартире, ежемесячно придется платить около 350 рублей за содержание общего имущества. За него в ответе или сами собственники – ТСЖ, жилищные кооперативы, или управляющие компании, обслуживающие жилье. Содержание общего имущества предполагает его регулярные осмотры: качество освещения мест общего пользования, соблюдение температурного и влажностного режима помещений. Сюда же относится содержание зеленых насаждений и территории, уборка мест общего пользования и прилегающей территории, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.
По закону размер оплаты за содержание общего имущества определяют сами собственники на общем собрании: муниципальные профессиональные управляющие компании придерживаются тарифа, рекомендованного муниципалитетом. Он составляет 6 рублей 80 копеек с одного метра общей площади квартиры. Теоретически собственники могут снизить этот тариф, но последствия печальны – средств на содержание дома и придомовой территории не будет. Следят за состоянием дома контролирующие инстанции, исполнение их предписаний обязательно для всех собственников. Если собственникам поставляют некачественные услуги, они вправе уменьшить плату. К примеру, нерегулярно убирают подъезд: стоимость его уборки заложена в тарифе на содержание общего имущества. По формуле высчитываем неоказанную услугу и получаем сумму, которую собственники вправе потребовать с управляющей компании – в нашем случае это 14 копеек с квадратного метра – около 7,5 рублей с квартиры. Немного? Однако в среднем с одного дома это уже около 730 рублей. Так что будем считать и экономить.
Константин Щепеткин сообщил, что теперь в общее имущество не входят трубы подвода воды и канализации, расположенные вне дома, – разграничение идет по стене здания. Помимо того, если раньше стояк отопления по квартире считался общим имуществом, а ответвления на радиаторы – собственность владельца квартиры, то теперь эти приборы отопления вошли в общее имущество дома. Соответственно будут проводиться осмотры, не допускающие самовольных переделок системы отопления без согласия управляющей организации.
Процедура выбора собственниками жилья способа управления в Магнитогорске завершается – основная масса горожан доверилась профессиональным муниципальным управляющим. Сейчас эти отношения оформляют документально. Если собственники жилья до 1 января 2007 года не заключат договора с управляющими, то они будут считаться не реализовавшими свое право выбора способа управления. Тогда дом, где таких собственников большинство, выставят на аукцион – право управления им будут оспаривать несколько управляющих компаний.
– Константин Иванович, сколько компаний необходимо для качественного обслуживания собственников?
– В Магнитогорске семь муниципальных управляющих компаний и шесть частных. Частники обслуживают около четырех процентов жилого фонда. Рынок открыт, но администрация города отслеживает и регулирует его, чтобы не появились непрофессиональные участники. Считаю, что игроков на этом рынке достаточно – главное, чтобы они работали эффективно. Отмечу: в 136-м микрорайоне была попытка появления в сфере ЖКХ одной частной компании, но когда мы проверили подписи собственников жилья – они оказались поддельными. Постановлением губернатора области создана комиссия, призванная не допустить на рынок недобросовестные УК. Ведь какова ситуация? Пришли частники, заключили договоры с собственниками жилья, стали собирать с них деньги. А договоры с ресурсо-снабжающими организациями – поставщиками газа, тепла, света, воды – не заключили. Все деньги оставляли себе. Длительные судебные процессы ни к чему не привели, а сбор коммунальных платежей упал до 60 процентов. Была утеряна информационная база – неизвестно, кто и где проживает, потому что регистрационный учет ведут УК. Мы пошли по другому пути – паспортистов вывели из состава жилищно-эксплуатационных организаций и передали в муниципальное предприятие ЕРКЦ. Тем самым мы сохранили информационную базу: знаем, сколько людей проживает, видим размер оплаты за ЖКУ, уровень задолженности. И при заключении договора с УК оговариваем, что связь с ЕРКЦ должна сохраниться.
– Есть ли нормы, к примеру, по периодичности уборки того же подъезда?
– Конечно. Они устанавливаются решением общего собрания жильцов. Собственники обязаны утвердить на общем собрании жильцов перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер их финансирования.
– Как будет с финансированием ремонта дома?
– Сложно. Я упоминал, что еще не все определились со способом управления. Большинство остаются на обслуживании муниципальных предприятий, и собственник заключает с ним договор, в котором прописаны перечень работ и их периодичность. Я работаю в системе ЖКХ 24 года – у нас всегда было недофинансирование капитальных ремонтов. Второй момент: в Челябинске отчисления на капитальный ремонт признаны незаконными, их отменили. Подобную попытку производила прокуратура Магнитогорска. Суд первой инстанции прокуратура проиграла, теперь дело рассматривает кассационный суд. Но тогда с капитальным ремонтом возникнет катастрофическое положение, поскольку в городском бюджете средства на капремонты не заложены – только 10 млн. на ремонт и замену лифтов и 10 млн. на ремонт кровель. Потребности города для приведения жилфонда в порядок до 2010 года – два миллиарда рублей. Депутаты Магнитогорска подготовили обращение в Законодательное собрание области, чтобы депутаты вышли с законодательной инициативой в Госдуму о выделении денег из федерального бюджета. Вопрос пока не решен.
– В любом доме есть неприватизированные квартиры. Как будут складываться отношения между собственниками и не собственниками?
– Неприватизированного жилья осталось 23 процента – приватизация продлена до 2010 года. Жильцы таких квартир – наниматели и обязаны нести соответствующие расходы. По доверенности главы города я принимаю участие в общих собрания жильцов многоквартирных домов, в которых решения за нанимателя принимает администрация города – она является собственником. Интересно другое: предположим, собственники выбрали непосредственный способ управления или УК, которая не имеет отношения к городской администрации. Решили самостоятельно определять политику и установили оплату выше рекомендованной муниципалитетом. В этом случае наниматель жилья будет платить по рекомендованному тарифу, а разницу управляющей компании доплатит орган местного самоуправления.
