В течение многих лет в России существовал только один способ управления многоквартирными домами - жилищно-коммунальные услуги оказывали муниципальные унитарные предприятия, начисление и прием платежей осуществляли ДЕЗы (ЖЭКи, домоуправления).
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) внес кардинальные изменения в организацию управления жилищным фондом. Он предложил собственникам помещений в многоквартирных домах не только выбор между тремя способами управления домом: непосредственное (самостоятельное) управление, управление через создание товарищества собственников жилья и с помощью управляющей компании (а точнее организации, если пользоваться терминологией ст. 161 ЖК РФ), но и изменил содержание складывающихся правоотношений.
Согласно статье 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" № 189 - ФЗ от 29.12.2004 всем собственникам помещений в многоквартирных домах предписывалось не позднее 1 января 2007 г. определиться со способом управления их домами и принять соответствующее решение на общем собрании таких собственников.
Практика показала, что наиболее востребованным из предложенных способов управления многоквартирными домами оказался тот, что предусматривал передачу управленческих функций от собственников к управляющей организации на основании соответствующего договора управления.
Популярности указанному способу управления прибавила и часть 4 статьи 155 ЖК РФ, которая допустила к участию в качестве управляющих организаций всех юридических лиц, независимо от их организационно-правовой формы, а также индивидуальных предпринимателей.
Следуя выбранной либеральной тенденции, законодатель также не посчитал нужным урегулировать нормами ЖК РФ и полномочия управляющих организаций, предоставив возможность участникам жилищных правоотношений самостоятельно определиться с их перечнем, основываясь на всем объеме жилищного законодательства.
Для упрощения процесса поиска отмечу, что комплексный анализ норм, посвященных управляющим организациям, позволил выделить следующие их полномочия (основные):
Управляющая организация имеет право:
выступать от имени собственника жилищного фонда в качестве заказчика, заключать договоры с организациями независимо от организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации;
разрабатывать и реализовывать мероприятия по улучшению механизмов управления жилищным фондом;
взыскивать в судебном порядке с собственников задолженность по оплате выполненных работ и предоставленных услуг в рамках заключенного договора (имеется в виду договора управления многоквартирным домом);
требовать в претензионном и судебном порядке возмещения собственниками и иными лицами, пользующимися помещениями дома, ущерба и убытков, возникших вследствие действий либо бездействия собственников и иных лиц, пользующихся помещениями дома;
сдавать в аренду нежилые помещения, стены дома под рекламу, крыши - для установки антенных устройств сотовых операторов и т.д., поэтому собственники вправе потребовать от управляющей компании, чтобы данная статья дохода использовалась для содержания и эксплуатации дома (если предусмотрено в договоре управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений);
требовать от собственника в заранее согласованное время обеспечить допуск работников управляющей организации для снятия показаний с индивидуальных приборов учета;
осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством и отнесенные к полномочиям управляющих организаций.
Обязанности управляющей организации:
управлять многоквартирными домами, обеспечивая его содержание, эксплуатацию, ремонт и использование по прямому назначению, с соблюдением положений действующего законодательства. Обеспечить условия проживания населения в обслуживаемых домах и поддержание придомовых территорий в состоянии, отвечающем нормативно-техническим и санитарным требованиям;
осуществлять работы по планово-предупредительному капитальному ремонту многоквартирного дома в соответствии с утвержденными планами проведения работ, а также по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного дома, придомовой территории и объектов придомовой территории;
предоставлять собственникам многоквартирного дома на согласование проекты планов, плановые задания, производить отчеты, обеспечивать доступ к бухгалтерской отчетности и иной информации, связанной с имуществом, являющимся предметом договора.
Учитывая изложенное, считаю допустимым предложить собственникам, у которых есть действующие договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, пересмотреть их, и, при необходимости, дополнить вышеуказанными положениями.
