И многие из этих событий прямо связаны с операциями в сфере недвижимости. Профессиональный риелтор, директор агентства недвижимости Алексей ПОЗДНЯКОВ советует, как исключить из этого процесса риск потерь и разочарований.
Риелторы и аферисты
Специалистам по недвижимости, как это ни обидно, часто приходится слышать фразу: "А вы собственник квартиры? Ах, риелтор… Я буду говорить только с собственником". Что ж, многие в наши дни опасаются квартирных мошенников, вот и перестраховываются. Но, безапелляционно заявляя: "Только собственник!" - можно навредить своим же интересам. Стоит ли отказываться от понравившегося варианта лишь потому, что от лица продавца или покупателя выступает риелтор? Это смотря в каком случае.
К сожалению, около трети людей, представляющихся риелторами, - в лучшем случае дилетанты, которые работают "сами по себе", а значит, в сложной ситуации они лишены юридической поддержки и советов более опытных коллег. Не говоря уже о риске нарваться на мошенника.
Как отличить специалиста от афериста? Надеемся, несколько несложных правил вам в этом помогут.
Разведка боем
Информация о риелторе ограничивается его именем и номером мобильного телефона? А как убедиться, что этот человек действительно риелтор? Прежде всего: попросить полностью представиться и предъявить паспорт - это нормальный шаг со стороны потенциального клиента. Не надо стесняться задавать вопросы о месте работы риелтора. Если "специалист с огромным опытом" не называет агентство недвижимости, фамилии и имени руководителя, стоит насторожиться.
Проведите "разведку боем" - предложите риелтору встретиться на его территории. Прозвучало встречное предложение пересечься на углу или у вас дома? Что-то тут явно нечисто. У уважающих себя организаций есть офис - если не в собственности, то взятый в аренду. Есть директор, несущий ответственность за своих сотрудников. Есть регистрация на сайтах недвижимости.
"Рога и копыта"
Риелтор представляет некое агентство? Что ж, это меняет дело. Но все-таки имеет смысл навести справки об этой организации. На магнитогорских сайтах недвижимости можно найти координаты более ста агентств. Список внушительный, даже слишком. Для города с населением чуть больше 400 тысяч - явный перебор.
- Я в сфере недвижимости более шести лет, - говорит Алексей Поздняков. - За эти годы взаимодействовал с тридцатью агентствами. Примерно в двадцати - уверен. Таким образом, располагаю сведениями не более чем о 50 организациях, работающих на рынке жилья. Что касается остальных - это фирмы-однодневки. Не знаю, где они были вчера и где будут завтра. В большинстве своем это кредитные конторы, деятельность которых связана с недвижимостью лишь косвенно.
Посмотрите повнимательнее информацию об агентстве: адрес, телефон, фото сотрудников и сведения об их специализации. Если агентство давно работает на магнитогорском рынке, это будет отражено в информации о нём, а название обязательно покажется вам знакомым - наверняка или вывеска попадалась на глаза, или реклама в СМИ, или доходили до вас хорошие отзывы по "сарафанному радио".
Доверяй, но проверяй
Итак, специалист найден. Но какое бы благоприятное впечатление этот человек на вас ни производил, обязательно - подчеркиваем: обязательно! - заключите с ним письменный договор. Без договора риски возрастают многократно. Как вариант: вы подбираете всё сами, но заключаете договор о юридическом сопровождении сделки - это обойдётся на порядок дешевле полного спектра услуг. А может быть, лучший специалист по недвижимости - вы сами? Сумеете досконально разобраться в актуальных вопросах - почему бы и нет. Но, как бы то ни было, с риелтором - не своим, так чужим - вам, скорее всего, контактировать придется. И ваша задача - защитить свои интересы.
Как узнать, не действует ли риелтор вам в ущерб: к примеру, не накручивает ли цену квартиры сверх назначенной собственником? Очень просто. Специалист по недвижимости, которому нечего скрывать, непременно состыкует участников сделки - собственника квартиры и покупателя - ещё до похода в регистрационную палату. Исключением может быть лишь ситуация, когда клиент находится в другом городе. Важно составить предварительный договор купли-продажи, который устроит обе стороны. Юридическая экспертиза пакета документов должна производиться после заключения предварительного договора, до оформления сделки в регистрационной палате. Тогда в палате не будет недоразумений и конфликтов.
Страсти на четвёртом этаже
- Самые страшные драмы разыгрываются не на втором этаже регистрационной палаты, где идёт приём документов, а на четвёртом, где находятся регистраторы. Вот там-то кипят настоящие страсти, - делится наболевшим Алексей Поздняков. Вот, например, случайно услышанный мной разговор. Молодая мама купила комнату и полностью рассчиталась с продавцом. Затем получила уведомление: регистрация сделки приостановлена. Выждав положенный срок, пришла снова: сделка приостановлена ещё на месяц. И вот неутешительный ответ: сделка не прошла государственную регистрацию. "Но я же отдала деньги, значит, я хозяйка?" - спрашивает несчастная женщина, толком не понимая, что с ней произошло…
Дело в том, что подписание договора купли-продажи еще не делает приобретателя собственником. У него лишь появилось право пользоваться - но не распоряжаться этим имуществом. Хозяином вы станете только после получения Государственного свидетельства о праве собственности, в просторечии - "зелёнки". Очень жаль, что люди снова и снова наступают все на те же грабли - ошибочно полагают, что заплаченные деньги - это уже какая-то гарантия.
Как обезопасить деньги при совершении сделок с недвижимостью? Ответ Алексея Позднякова однозначен: все расчёты производить через банковскую ячейку. И тогда материальные интересы обеих сторон - и продавца, и покупателя - будут соблюдены. Сама система не позволит ущемить чьи-либо права. Как правило, договор об аренде банковской ячейки заключается на 45 дней. Стоимость услуги в разных банках разная, но не превышает полутора тысяч рублей. Алексей Поздняков не без иронии рассказывает:
- Уже столько раз объяснял очевидное! Когда клиенты говорят, что это дорого, я спрашиваю: а часто миллионы в руках держите? Если потерять стоимость квартиры для вас - не проблема, и за полгода можете легко заработать аналогичную сумму, то пожалуйста. А если нет - тогда нужно исключить любой риск.
