Горожане доверились ростовщикам, которые ссужали деньги в обмен на договор о продаже недвижимости. Активное участие в освещении криминальной ситуации и помощи обездоленным принимала редакция "Магнитогорского металла".
Магнитогорский скандал
В феврале 2011 года в редакционный офис обратились три женщины - жертвы обманутых заемщиков. Схема законного отъема недвижимости проста. Ростовщик занимал нужную сумму в обмен на договор купли-продажи квартиры. Деньги были невелики: от 100 до 300 тысяч рублей плюс проценты. Жулики убеждали простаков, что именно такая бумага требует менее всего формальных согласований, хождений по кабинетам, томлений в очередях. А чужие квартиры им вовсе и не нужны.
Дамоклов меч долга заставлял заемщиков к часу икс собрать деньги, но кредиторы всячески избегали контактов с людьми: они должны были успеть продать дармовые квартиры.
То, что людей обвели вокруг пальца и обманули, словно детей малых, ясно, как белый день. Но схема мошенничества и по сей день действует безотказно. Гражданские суды не находили оснований признать договор купли-продажи недействительным: люди в трезвом уме и здравой памяти ставили подписи под документами. Уголовные дела если и возбуждались, то расследовались ни шатко, ни валко. Отчаявшись найти правду, в феврале прошлого года 46 человек объявили голодовку, двое обманутых совершили суицид.
Скандал докатился до Первопрестольной, и в Магнитогорск прикатили журналисты НТВ. Следом приехал уполномоченный по правам человека в Челябинской области Алексей Севостьянов. Встретился, выслушал, пообещал людям разобраться. Проблемы обманутых заемщиков областной омбудсмен озвучил президенту Владимиру Путину на встрече, которая состоялась в августе прошлого года. Там же огласил и практические шаги по исправлению ситуации: юридический ликбез, в частности, бесплатные консультации адвокатов, профилактические беседы, активизация полиции, ужесточение законодательства, а также проведение семинаров с сотрудниками Росреестра. Что касается законодательства, то выход один - надо вводить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
Была большой ошибкой его отмена в 1998 году. Сделками с недвижимостью стали заниматься органы регистрации. Именно на это время приходится появление нового вида преступлений на рынке недвижимости черного маклерства.
Кабальная сделка
Федеральный закон "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ", вступивший в силу с 1 марта нынешнего года, отменил процедуру государственной регистрации сделок с недвижимостью. Теперь регистрации подлежит только переход права собственности. В буквальном понимании это означает изменение ответственности регистрационных органов за саму сделку. Законодатели решили: пусть продавец и покупатель сами отвечают за покупку-продажу недвижимости и свои действия.
Еще год назад, когда обсуждался проект изменений, их автор председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, председатель Ассоциации юристов России Павел Крашенинников объяснил отмену госрегистрации как: "…упрощение бюрократической процедуры путем ликвидации двойной регистрации прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, а также снижение издержек граждан на ее выполнение". Хотя в сделках с недвижимостью, памятуя магнитогорский скандал, как раз и надо было бы усложнить бюрократическую процедуру. Но главное упущение в том, что во время обсуждения законопроекта куда-то исчез пункт обязательного удостоверения сделок нотариусом. Теперь это дело добровольное.
Отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении не означает, что функции нотариата будут выполнять органы государственной регистрации. Конечно, учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью. Договор должен соответствовать требованиям закона, к нему должны прилагаться необходимые документы. Но, как показывает нашумевшая история лишившихся жилья магнитогорцев, юридически грамотно составить договор большинство граждан просто не в состоянии.
По новому закону регистрационная палата не отвечает за содержание договора и законность сделки с недвижимостью. Например, если вдруг обнаружится, что во время продажи были предоставлены не все документы и договор признается недействительным в судебном порядке, то покупатель не может предъявить претензии к регистрирующему органу. Регистрационная палата не несет никакой материальной ответственности. Критики закона считают, что государство, сняв с себя контролирующие функции, провоцирует всплеск мошеннических сделок с недвижимостью.
Обезопасить честных граждан от махинаций черных маклеров помог бы закон о кабальной сделке, который уже несколько лет муссируется в Госдуме. Публикации о необходимости его принятия выходили на страницах "Магнитогорского металла". В начале года в СМИ появились сообщения, что среди поправок в Гражданский кодекс планируют рассмотреть проект о сделках, который позволит разрывать кабальные контракты. "Российская газета" публикует выдержки из законопроекта, которые бы стали спасением для жертв черных риэлторов. Недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием заблуждения, "если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о реальном положении дел". Также проект поправок называет ничтожными сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Такие контракты будут разрывать без жалости, если их выявят. "В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом". Но пока это только проект…
Хотели как лучше
Со времени вступления в силу новых поправок по отмене госрегистрации минуло пять месяцев, но уже появляются первые тревожные "звоночки". В СМИ пишут о случаях, когда квартиру с обременением, зарегистрированными на жилплощади пенсионерами, несовершеннолетними ухитрялись продавать по пять раз. Растолковать закон, рассказать о его подводных камнях просим нотариуса нотариального Магнитогорского городского округа Челябинской области Нину Молчанову.
- Люди не знают, куда им теперь идти. Приходят в регистрационную палату, им отказывают. Обращаться к риэлторам они опасаются. Регистрационная палата теперь оформляет только переход права собственности. На руках оказывается не "зеленка", как мы называли документ, удостоверяющий право собственности, а только переход права на имущество. Фактически это должно выражаться в проставлении штампа государственной регистрации на договоре купли-продажи. А договор теперь можно, образно говоря, написать на коленке. Допустим, составили договор на кухне, передали деньги - и можно идти оформлять переход права на недвижимость. Но оформление документов - это теперь не обязанность, а право. Захочет гражданин - может зарегистрировать договор, не желает - закон его не обязывает.
Полная свобода в составлении договоров - благодатная почва для мошенников. Следующая из закона практически полная свобода в составлении договора о сделке с недвижимым имуществом - просто рай для черных риэлторов и недобросовестных граждан.
Допустим, человек продал летом дом и уехал неизвестно куда. Осенью выяснилось, что здание поражено грибком и жить в нем невозможно. Где искать прежнего хозяина? Если отыщется, начнутся судебные тяжбы. Если владелец вздумает продать такую недвижимость, то надо доказать, что именно он владелец. Но на руках-то никакого документа нет.
Более того, при письменной форме договора трудно установить, действительно ли документ подписан лично участниками сделки, а не другими людьми. Кроме того, аферу при купле-продаже недвижимости могут провернуть и продавец, и покупатель. Первый, получив деньги, в последний момент может отказаться от перерегистрации прав на недвижимость на нового хозяина. Или покупатель, оформив дом или квартиру на себя, не отдаст деньги.
Закон обошел нас, считая, что нотариусы берут много денег. Конечно, и при нотариальном оформлении возможны сбои, но тогда защищен будет гражданин, а не нотариус, допустивший ошибку.
По новым правилам нотариус не просто удостоверяет договор, он фактически проводит правовой анализ: может ли подобная сделка состояться, имеют ли стороны право на ее оформление, добровольно ли идут на нее, нет ли каких-то подводных камней…
В завершение разговора напомним, что одной из причин приятия закона было, по словам Павла Крашенинникова, "снижение издержек граждан". До мартовского "переворота" максимальный размер госпошлины за государственную регистрацию договоров об отчуждении объектов недвижимости составлял тысячу рублей для физического лица и 15 тысяч для юридического. Сейчас услуги нотариуса установлены Налоговым кодексом и "Основами законодательства о нотариате" и составляют по удостоверению договоров по сделкам с недвижимостью от одного процента по договорам ниже миллиона рублей, до 0,5 процента по договору свыше 10 миллионов рублей.
Хочется верить, что, принимая закон, хотели как лучше…