Обладать частным домом со своим участком приятно, удобно и даже престижно. Но есть вероятность вместе со всеми этими благами получить проблемы и расходы, которых и не ожидаешь.
Девелоперы при освоении земельных участков часть из них распродают под строительство частным лицам, а другую часть используют для инфраструктуры – дорог, тротуаров, детских площадок. С приобретением участка покупатель получает не всегда выгодное предложение по обслуживанию общего имущества. Независимо от того, будет ли это предложение оформлено договором или нет, обязанности потребителя придётся исполнять: оплачивать уборку территории, вывоз мусора.
Отсутствие управляющей компании приводит к сложностям с тем же вывозом мусора. Всё-таки хозяин, а вернее хозяйственник, в посёлке должен быть – и точка. Жителям, по большому счёту, без разницы, кто организует работы по наведению порядка – главное, чтобы этот ответственный был.
В отличие от собственников жилья в многоквартирных домах, владельцы домов не могут привлечь для управления посёлком никого со стороны, им будет тот, кого выбрал застройщик. Жители коттеджных посёлков не владеют территориями общего пользования, поэтому привлечь управляющую компанию для управления чужим имуществом против воли собственника, коим и считается застройщик, не вправе. Но это вовсе не означает, что у жителей нет никаких прав – влиять на работу УК житель частного дома может.
Установленные управляющей компанией цены на оказываемые ею услуги должны соответствовать рыночным.
Если это не так, можно оспорить расценки черед суд. В процессе «управляйка» вынуждена будет доказать обоснованность тарифов, а суд имеет право на проведение финансово-экономической экспертизы.
Если житель отказывается платить за обслуживание общей территории – снова в суд. Но истцу придётся экономически обосновать цены на услуги, разумную необходимость каждой услуги для жителя, а также то, что ответчик каждой из них пользовался.
Итак, объекты инфраструктуры жителям посёлка не принадлежат. Владелец – управляющая компания. А поскольку житель не является собственником объектов инфраструктуры, то и содержать её не обязан. То есть может не убирать мусор за своим забором, хотя многие это делают по собственному желанию.
Другая тонкость: управляющая компания не оказывает услуг по содержанию дорог, но предоставляет право пользования ими. И по сути, вернее по закону, с пользователей автодороги взимается плата за проезд, но никак не за содержание дороги в состоянии, пригодном для её использования. Следовательно, управляющая компания не оказывает собственникам домов услуги по содержанию проездов.
Что касается заключения договора с УК, то по Гражданскому кодексу граждане и юридические лица свободны в праве заключения договора. Понуждение не допускается. Оказание услуг вопреки воле собственников домов и последующее требование оплатить такие услуги нельзя расценить иначе как понуждение к заключению договора. Но при этом если управляющая компания утверждает, что она оказывала услуги, а собственник их принимал, то между сторонами сложились фактические договорные отношения.
Если же между сторонами сложились фактические договорные отношения, то на них распространяется действие закона «О защите прав потребителей». И здесь в некоторых случаях можно под другим углом рассматривать взаимоотношения владельцев и коммунальщиков. Если управляющая компания вопреки Земельному кодексу оформила в собственность земельные участки общего пользования и извлекает из этого выгоду, предоставляя гражданам доступ, это можно трактовать как недобросовестное поведение. Оно выражается в незаконном требовании оплаты за доступ к инфраструктуре, полученной в собственность незаконно, безвозмездное право на которую имеет каждый гражданин.
Посёлки в городах растут как грибы после дождя. Чтобы в такой же прогрессии не увеличивались разборки между жителями и управляющими компаниями в судебных органах, тонкости взаимодействия нужно предусматривать на начальном этапе. И сегодня подобный цивилизованный подход становится распространённым. Причём контроль присутствует и со стороны администрации города, требующей не только создания инфраструктуры в строящихся посёлках, но и дальнейшего обслуживания.
