Не так давно основная часть преступных махинаций в сфере недвижимости совершалась «чёрными риелторами». Сейчас на фоне роста мошенничества с использованием телекоммуникационных технологий обороты начала набирать так называемая «бабушкина схема» – и всё «благодаря» народной артистке России Ларисе Долиной.
Напомним, в 2024 году Долина продала квартиру под влиянием мошенников, после чего обратилась в суд, чтобы признать сделку недействительной, таким образом лишив добросовестного приобретателя и квартиры, и денег. После общественного резонанса эта схема получила название «эффект Долиной». Верховный суд в итоге восстановил справедливость и защитил права покупательницы недвижимости. Однако судебный прецедент в Российской Федерации не является источником права. Поэтому, несмотря на позицию Верховного суда, в аналогичных спорах суды зачастую занимают сторону продавцов, в итоге покупатели теряют и квартиру, и деньги, в том числе взятые в кредит для приобретения недвижимости. Есть такие случаи и в Магнитогорске.
Для обсуждения проблемы на круглый стол были приглашены сотрудники правоохранительных органов, специалисты Росреестра, социального фонда, налоговой службы, риелторы, нотариусы, представители профильных управлений администрации города и кредитных организаций.
– К сожалению, жители города, в том числе работники комбината, становятся жертвами мошенников. Важно предупредить граждан обо всех рисках на каждом этапе совершения сделки, начиная с момента подбора объекта недвижимости, – объяснила модератор круглого стола, заместитель председателя общественной палаты Магнитогорска Елена Фасахова. – При выборе объекта нужно выяснить, есть ли на нём залог или иные ограничения, а при совершении сделки – удостоверится в дееспособности и сделкоспособности сторон. Наша задача – не только предупредить граждан о рисках и способах защиты от них, но и выработать предложения по профилактике мошенничества в сфере недвижимости, в том числе законодательную инициативу.
Участником заседания стал заместитель директора по персоналу Магнитогорского металлургического комбината Владимир Дремов. Он подчеркнул, что защита имущественных прав граждан является социально значимым вопросом не только для жителей Магнитогорска, но и для Челябинской области и России в целом.
– При отмене таких решений в судебном порядке очень сложно бывает вернуть деньги продавцам и покупателям, – отметил Дремов. – Правильно, что исполнительные органы власти сейчас делают определенные шаги, направленные на разработку новых инструментов, которые эти риски снижают. Надеемся на конструктивный диалог, на выработку решений и предложений, которые помогут гражданам защитить права в сделках с недвижимостью.
Добавим, в Государственной Думе также проходил круглый стол на тему «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения».
– На данном мероприятии выступал представитель МВД России, который обозначил статистику по преступлениям в сфере сделок с недвижимостью. Челябинская область занимает пятое место среди регионов России, – уточнила Елена Фасахова.
«Бабушкина схема» – примеры и статистика
О числе преступлений с жильём в Магнитогорске собравшимся рассказал временно исполняющий обязанности начальника отдела уголовного розыска Павел Ворошилов. Он отметил, что отдельную статистику по сделкам с недвижимостью, совершенным в рамках интернет-мошенничества, ведомство не ведёт. Всего за прошлый год было зарегистрировано 49 уголовных дел с ущербом более 2,5 миллиона рублей. Общий ущерб составил свыше 195 миллионов рублей.
– Он ниже аналогичного периода прошлого года, сказываются меры профилактики и взаимодействия с банками, – уточнил Ворошилов. – Обращаюсь к риелторскому сообществу, с вами тоже бы хотелось начать работу, потому что случаи продаж квартир лицами, которые находятся под воздействием телефонных мошенников, имеют место в городе, хотя случаи единичные.
Схема «развода», как правило, такая: жертве сообщают, что под залог его недвижимости в банке оформлен кредит. Чтобы банк кредит мошенникам не выдал, квартиру нужно продать. Якобы банк увидит, что залога нет, и тем самым отменит кредит. Потом сделку купли-продажи отменят, и квартира вернётся продавцу. Далее мошенники нанимают риелторов, а жертвам дают инструкции, как с ними общаться, скрывая истинные намерения. Например, объяснить цель срочной продажи квартиры желанием переехать в другой регион к заболевшим родственникам. Часто такие квартиры продают по заниженным ценам.
– Есть случаи, когда риелторы сообщали о подобных фактах, и преступление удавалось предотвратить до момента продажи, – уточнил специалист. – Но, к примеру, в 2024 году одна из учительниц продала два гаража, садовый участок и квартиру и перевела порядка 15 миллионов рублей мошенникам. Были такие инциденты и в прошлом году. Поэтому просим риелторское сообщество при работе с клиентами, особенно пожилыми, обращать внимание на то, для каких целей они продают квартиру, постарайтесь связаться с их родственниками с целью подтверждения намерения о продаже недвижимости.
Советы нотариусов
В январе 2025 года вступили в силу изменения в Гражданском кодексе, которые сделали обязательным нотариальное удостоверение для всех сделок по дарению недвижимости. Сейчас обсуждается законодательная инициатива по распространению данного механизма на договоры купли-продажи жилых помещений.
– Тема актуальная, нотариусы, несомненно, встречаются с данной проблемой в своей работе, – отметил нотариус Валерий Платонов. – Наш главный инструмент борьбы – возможность лично поговорить с человеком и выяснить его волю и намерение, сделать так, чтобы он не стал жертвой обмана. Законодательством предусмотрено нотариальное удостоверение сделок с участием несовершеннолетних, а также сделок с долями в общем имуществе. Процент оспаривания данных сделок ничтожно мал. Нотариус в рамках регламента проверяет большую часть информации, которая нужна для того, чтобы удостоверить сделку. Моё мнение: нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было бы неплохим решением для того, чтобы пресечь возможные мошеннические действия в данной сфере. Нотариус лично заинтересован в том, чтобы его сделку не отменили. Если такое решение будет принято на законодательном уровне, это стабилизирует рынок недвижимости и может помочь гражданам покупать жильё с наименьшим риском.
– Возможные меры по уменьшению рисков – это, в первую очередь, обращение граждан к специалистам, как к риелторам, так и к нотариусам, за консультациями и сопровождением сделок, – добавил нотариус Илья Лысов. – Возможно уменьшение наличного оборота при заключении договоров купли-продажи. Когда привлекают расчет по нотариальному депозиту, банковскую ячейку или просто расчёты на банковский счет, это уже может улучшить ситуацию. Представитель МВД отметил, что стоит привлекать родственников, для того чтобы они подтвердили, что в курсе сделки. Президент нотариальной палаты Челябинской области также проводила встречу со специалистом-психиатром, которая дала свой комментарий по вопросу выдачи справок по сделкоспособности, чтобы приложить её к договору, который заключается в письменной или нотариальной форме. Возможно привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости, чтобы подтвердить нормальную цену того или иного жилого помещения и чтобы не было сомнений в том, что цена сильно занижена.
Нотариус Марат Сугуров рассказал о недавней истории из своей практики.
– Обратился иностранный гражданин. Девушка приобретала квартиру, взяла кредит в Сбербанке. Она пришла на сделку, я с ней разговариваю, а она не понимает, что я ей говорю, не отвечает на вопросы. Пишет с трудом. При этом она гражданка РФ. Банк её как-то закредитовал, как выдавали кредит – непонятно. Она вообще по-русски не разговаривает. Привлекли переводчика, сделку удостоверили. Но вопрос к банку, это же всё может довести до уголовного дела.
Страховка от банка
– Существует дистанционный способ совершения операций, в том числе кредитных операций, – пояснила директор отделения ПАО «Сбербанк» города Магнитогорска Елена Вячеславова. – Клиент может с помощью мобильного приложения оформить сделку, в том числе ипотечную, дистанционно, без личного общения со специалистами. Наши сотрудники обучаются навыкам распознавания признаков мошенничества. Мы плотно работаем с правоохранительными органами, чтобы предотвращать такие сделки.
На этапе расчета за сделку с недвижимостью существует мера, позволяющая предотвратить мошеннические операции. Это использование сервиса безопасных расчётов с использованием номинального счета клиента на платформе Домклик. Услуга платная.
– Только после того, как происходит смена права собственника в Росреестре и банк получает об этом информацию, средства пересылаются продавцу, – уточнила специалист. – Существуют ещё сделки с гарантией, когда банк берёт на себя анализ всех этапов сделки с недвижимостью, изучает историю объекта, кредитные истории участников сделки, законность сделки, и может выдать клиенту заключение, есть ли по выбранному объекту какие-то риски и как их минимизировать. А также может дать заключение о том, что не рекомендует совершение сделок с данным объектом и предложить замену. При этом покупатель получает трёхлетнюю гарантию: если за этот период какие-то риски со сделкой реализуются, банк осуществляет возврат средств покупателю. Услуга платная, стоит порядка 50 тысяч рублей. При суммах сделок с недвижимостью больше 10–20 миллионов и выше есть смысл заплатить за гарантию. Если выяснится, что сделка была совершена под давлением третьих лиц, механизм страхования также реализуется и покупатель получит свои денежные средства.
Участники круглого стола обсудили работу сервиса «Вторая рука» – банковской услуги, позволяющей клиенту (часто пожилым людям) назначить доверенное лицо для контроля подозрительных переводов и снятия наличных. Она применяется при любых финансовых операциях, в том числе сделках с недвижимостью. А вот такой инструмент, как «период охлаждения», мошенники обходить уже научились – они заставляют человека по телефону заказать нужную сумму и прийти за наличными в день, когда период охлаждения уже прошёл.
Внимание к деталям
– Когда велось дело Долиной, поступало очень много звонков от риелторов города, – рассказала руководитель юридической службы агентства недвижимости «Рио-Люкс» Юлия Слинкина. – Все были обеспокоены тем, как выявить, что человек находится под влиянием мошенников. Поэтому риелторским сообществом были разработаны памятки по выявлению подобных ситуаций.
Так, риелтора должен насторожить факт, что человек не лично выставляет квартиру на продажу или обращается к знакомым, а звонит на горячую линию или многоканальный телефон агентства недвижимости. Также подозрения должна вызвать скрытность клиента: он не рассказывает, на что планирует потратить полученные деньги. Лежащие на столе бумаги с номерами телефонов, а также желание продавца непременно уединиться во время разговоров по телефону – явный звоночек о том, что человек находится под влиянием мошенников. Подозрительна и продажа недвижимости дешевле рыночной стоимости, а также желание покупателя непременно получить расчёт наличными, как и отказ пожилых людей привлекать к участию в сделке близких родственников. В случае срочной продажи риелтор может обратить внимание на то, что человек даже не начал собирать вещи, а значит, не собирается уезжать из квартиры. Также специалист рекомендовала запрашивать кредитную историю клиента: если человек в последнее время набрал множество кредитов, это может говорить о том, что он находится под влиянием мошенников. В случае любых сомнений сделку лучше проводить через нотариуса.
Участники круглого стола обсудили и вопросы по выплате налогов за проданное имущество в случае, если сделка будет признана недействительной. Отметим, налогом на продажу облагается только разница между ценой покупки и ценой продажи недвижимости в случае, если она находилась в собственности менее пяти лет. В завершение встречи было предложено создание комплексного механизма взаимодействия между риелторами, банками и правоохранительными органами. И проведение информационных кампаний для граждан о рисках и способах защиты.
