В декабре исполнилось десять лет создания специализированной некоммерческой организации – фонду «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области».
Ремонт все эти годы проводится за счёт средств собственников помещений, которые аккумулируются в общем котле или на специальных счетах МКД. За десять лет выполнили почти двадцать тысяч видов работ, заменили и капитально отремонтировали более тысячи единиц внутридомовых систем водоотведения, 3895 лифтов, 2125 крыш, отремонтировали 815 подвальных помещений, 2033 фасада, 1868 фундаментов. Программа корректируется, дополняется, актуализируется.
Ох уж эти лифты
За 2023 год в регионе выполнено работ почти на три миллиарда рублей. Самое главное направление – замена лифтов. В 2025 году не заменённые подъёмники, которые отработали гарантийный срок 25 лет, могут отключить – таковы требования Госжил-инспекции и Ростехнадзора. На сегодня в Челябинске таких лифтов около 2500. В 2024 году региональному оператору предстоит заменить около тысячи лифтов в домах, которые формируют фонд капремонта в общем котле, триста подъёмников уже в работе.
– А вот в домах со спецсчётом с лифтами проблема, – признаётся генеральный директор регионального фонда Виктор Тихоненко. – В большинстве случаях на спецсчетах недостаточно средств: либо собственники уже потратили деньги на другие работы, либо не накопили и уже не успеют накопить. Замена лифта стоит в среднем 3,5–4 миллиона рублей.
Что ждёт такие дома? Собственники должны будут в соответствии с техническим регламентом отключить лифт. А потом в принудительном порядке перейти со спецсчёта в общий котёл, чтобы получить возможность заменить подъёмники.
Проект плюс ремонт
Второй год региональный оператор использует так называемую гибридную схему проведения капремонта. Она предусматривает, что одна и та же подрядная организация разрабатывает проектную документацию, согласовывает её с региональным оператором и после положительного заключения экспертизы выполняет строительные работы на объекте. Схема хороша тем, что от и до за всё отвечает одна организация. И, допустив на каком-то этапе промахи, может исправить, откорректировать по техническим требованиям.
Миллионные долги
В общем котле фонда регионального оператора собираемость взносов – 97 процентов. Больше года назад оператор заключил юридические контракты с организациями, которые будут взыскивать долги за капремонт. За 2023 год подано 9195 заявлений о выдаче судебного приказа и заявлений о возбуждении исполнительного производства на сумму 149,6 миллиона рублей. Подано 28319 исков на сумму 683,1 миллиона рублей. Судами взыскано 363,6 миллиона рублей. Фонд капитального ремонта пополнился на 531,8 миллиона, в том числе в добровольном порядке.
К слову, с 2024 года взнос на капремонт увеличился с 11,2 до 11,8 рублей за квадратный метр. Растёт он из года в год: в 2020-м был 8,2, в 2021 году – 8,6, в 2022 году – 10,1 рубля.
Аварийные исключить
В течение десяти лет постоянно шли споры о том, какие дома нужно включить в региональную программу капремонта (например, блокированной застройки), а какие исключить. В итоге дома с износом более 70 процентов было решено не ремонтировать – нецелесообразно. К ним отнесли аварийные. За ними в список исключённых попали дома, попадающие под реновацию. И последними к ним примкнули здания в закрывающихся населённых пунктах.
Кто не платит
Уточнялись и социальные права граждан. Жилищный кодекс обозначил, кому положены субсидии, как возвращать взносы, каким образом вообще предоставляются компенсации расходов собственников. Сначала министерство социальных отношений региона запрашивало перечень должников – им не давали субсидии и компенсации. Потом порядок изменился: ведомству запретили требовать подтверждение задолженности, поскольку это прерогатива судебных органов. Сейчас это делается просто через ГИС ЖКХ, и если судебная задолженность отсутствует, субсидия предоставляется автоматически.
Техническое обследование
В конце ноября 2023 года федеральным законом принято решение: прежде чем что-либо ремонтировать, нужно провести обследование. По его итогу может быть три варианта рекомендаций: капремонт не нужен, капремонт нужен или дом нужно признать аварийным и снести. Это поможет менять сроки работ, двигая на попозже то, что не так актуально, и заниматься более важным.
И второе нововведение – определены принципы попадания жилого здания в план работ регионального оператора. Подготовка планов будет проводиться на основании порядка, утверждённого постановлением правительства региона, в котором подробно опишут условия, процедуру, утверждение и изменения плана.
Что добавить
Для эффективности проведения капитального ремонта специалисты предлагают внести изменения в действующее законодательство, в том числе и по расширению спектра проводимых работ, увеличению предельной стоимости для привлечения ответственных подрядчиков и улучшения качества.
В частности, рассматривают замену систем газоснабжения, особенно в домах с газовыми колонками. Ещё один важный вопрос – утепление фасадов для уменьшения теплопотерь, достижения большей энергоэффективности. Особенно теплоизоляция нужна в панельных домах, это будет способствовать экономии трат на теплоснабжение.
Чтобы дом включили в программу утепления фасадов, собственникам необходимо обратиться с заявкой в управляющую компанию. УК должна подготовить обоснование, в частности, провести энергетическое обследование и оформить паспорт энергоэффективности здания. Затем УК обращается в администрацию муниципалитета с просьбой о включении в программу дома, которому требуется утепление.