Кризис кризисом, а жизнь продолжается. Даже, казалось бы, умершая ипотека, а с ней и жилищное строительство, снова подают признаки жизни.
Что ждет городской рынок жилья в ближайшее время, как теперь можно улучшить жилищные условия - на актуальные вопросы (что может быть актуальнее "квартирного вопроса"?) отвечают директор ЖИФ "Ключ" Евгений ИСТОМИН и директор КПКГ "Ключ-Капитал" Александр МАСАЛЬСКИЙ.
- Какое влияние на работу ЖИФ "Ключ" в 2008 году оказал мировой финансовый кризис?
- Прежде всего, отмечу, - говорит директор ЖИФ "Ключ" Евгений Истомин, - что программу строительства на 2008 год мы перевыполнили: сдали в эксплуатацию 35781 квадратный метр жилья (вместо обещанных 32 тысяч квадратных метров), четыре многоэтажных дома - 448 квартир и четырнадцать индивидуальных домов в поселке "Западный-1".
Но, начиная с августа прошлого года, при заселении домов новоселами мы в полной мере ощутили влияние кризиса. Дело тут вот в чем. Наша схема расчетов предусматривает, что значительная часть стоимости новой квартиры оплачивается за счет ипотечных кредитов. Покупатели наших квартир (280 человек) должны были получить таких кредитов на сумму более 250 миллионов рублей. Но с сентября прошлого года банки резко повысили процентные ставки по ипотеке и ужесточили требования к заемщикам. А многие финансовые учреждения вовсе прекратили выдачу ипотечных кредитов.
Все это создало немало проблем. Более 60 процентов застройщиков, не имея возможности рассчитаться с нами за жилье, оказались под угрозой выселения из новых квартир. Лишь часть покупателей сумели оформить ипотеку, в основном благодаря Кредит Урал Банку, который, как всегда, оперативно приспособился к "новым" условиям. Несколько человек оформили кредиты в Сбербанке и ВТБ-24.
Пришлось искать другие схемы расчетов. Еще пять лет назад ЖИФ "Ключ" создал КПКГ "Ключ-Капитал" и Сервисное ипотечное агентство Магнитогорска, с помощью которых мы подписали соглашение о сотрудничестве с Федеральным ипотечным агентством (АИЖК). АИЖК, получив из госбюджета более 60 миллиардов рублей, гарантирует нам выкуп ипотечных закладных, выпущенных КПКГ "Ключ-Капитал" на сумму более 180 миллионов рублей. Таким образом, до марта нынешнего года мы рассчитываем выдать ипотечные кредиты застройщикам в полном объеме - силами Кредит Урал Банка и КПКГ "Ключ-Капитал".
- Как вы считаете, что будет с ценами на жилье в 2009 году?
- В прессе активно высказываются предположения о снижении стоимости жилья к середине 2009 года. Многие люди боятся вкладывать свои средства в строящиеся дома и ждут спада цен. Однако мы считаем, что резкого снижения стоимости жилья на городском рынке не произойдет. В январе нынешнего года цены на жилье в Магнитогорске уже ненамного превышали себестоимость строительства, а ведь надо учесть еще затраты на строительство сетей и инфраструктуры и добавить стоимость земельных участков и кредитов.
Объекты, строительство которых началось во втором-третьем кварталах 2008 года и которые сейчас имеют высокую степень готовности, не могут подешеветь, так как значительная их часть построена на пике стоимости стройматериалов, металла, нефтепродуктов. Если же говорить о нынешней ситуации, то здесь тоже не просматривается снижения стоимости жилья. Да, упали цены на металл, цемент, нефть, но вместе с тем растут цены на импортные стройматериалы, комплектующие и оборудование, на электроэнергию, газ, кредитные ресурсы. Это, возможно, повлечет за собой даже рост стоимости жилья в 2009-2010 годах - какое уж тут снижение?
Строительным компаниям, в некоторых случаях, выгоднее "заморозить" строительство (многие, кстати, так и поступили), чем продавать жилье себе в убыток. Новое строительство в городе сейчас вообще никто не начинает, а некоторые крупные челябинские застройщики заявили о консервации недостроенных объектов. По нашим оценкам, в Магнитогорске в 2009 году будет построено в три раза меньше жилья, чем в прошлом, когда было сдано 320 тысяч квадратных метров.
Объявленные на февраль застройщиками цены если и будут снижаться, то только на так называемые неликвиды и в качестве рекламных акций (в зависимости от качества жилья цена составит от 25 до 32 тысяч рублей за квадратный метр). Поэтому откладывать приобретение квартир в условиях растущей инфляции нет никакого смысла. Вложения в недвижимость останутся самым ликвидным способом сохранения имеющихся средств.
Вот вторичный рынок, действительно, обрушился процентов на 25. И, скорее всего, при довольно высоком предложении на рынке нового жилья, еще немного снизится. И это, наверное, справедливо.
- Что может предложить ЖИФ "Ключ" горожанам в 2009 году?
- Мы не собираемся останавливать строительство домов в 142А микрорайоне, работаем по графику. Заселение планируем начать с июля-августа и до конца текущего года введем в эксплуатацию 30 тысяч квадратных метров жилья. В строящихся домах, так сказать, "сверх разнарядки ММК", мы можем предложить желающим более 45 квартир.
В первом квартале заканчивается строительство пятиэтажного дома класса "комфорт" (есть встроенные гаражи, охраняемая территория, современный лифт), в котором мы предлагаем квартиры большой площади - от 110 до 150 квадратных метров - свободной планировки, причем имеются дизайнерские проекты планировок квартир. Все коммуникации проложены под полом, что позволяет в каждой квартире установить счетчик тепловой энергии и, несмотря на большую площадь, значительно сократить расходы на отопление.
Также мы выступаем агентами по продажам двух шестнадцатиэтажных домов в 145-м микрорайоне. При их возведении использованы современные технологии каркасно-кирпичного строительства. Один дом - "попроще", в другом применено много современного оборудования (проект клубного типа "Мейнстрим"). Это уже уровень ХХI века по комфортности, благоустройству. Аналогов (как впрочем, и другим домам ЖИФ "Ключ") в Магнитогорске никто не строит. Цены - на уровне средних по городу.
Мы купили на аукционе земельный участок в районе Зеленстроя, недалеко от Казачьей переправы. Сейчас проектируем, с привлечением прибалтийских специалистов, коттеджный поселок, состоящий из 70 домов небольшой (100-150 квадратных метров) площади с земельным участком в пять-шесть соток. Дома будут построены из современных материалов и по передовым технологиям. Стоимость определится позже, но мы планируем установить цены ниже средних на рынке. В числе покупателей мы видим работников ОАО "ММК", имеющих сейчас двух- или трехкомнатную квартиру, гараж, садовый участок, накопившим в КПКГ "Ключ-Капитал" средства на первоначальный взнос и имеющим возможность получить ипотечный заем. Совместно с отделом социальных программ ОАО "ММК" планируем выявить потребность в таком виде жилья и заключить накопительные договоры с потенциальными застройщиками.
За четырнадцать лет работы на рынке недвижимости в Магнитогорске мы создали множество вариантов расчетов по договорам на приобретение жилья и гарантируем индивидуальный подход к каждому клиенту. Для удобства жителей города открыт консультационный пункт в Ленинском районе по адресу: пр. Карла Маркса, 56, "Единство", телефон 22-46-16. В нем можно получить консультации по всем предлагаемым на продажу квартирам и подготовить документы на заключаемые договоры в главном офисе ЖИФ "Ключ". Консультацией и подготовкой документов на получение ипотечных займов в КПКГ "Ключ-Капитал" занимается ООО "Ключ и К" по адресу: ул. Грязнова, 37. Мы также предлагаем купить нежилые помещения под магазины и офисы - на первых этажах, в том числе дешевые - в подвальных этажах.
- Что, по вашему мнению, будет с ипотекой в 2009 году?
- За последние три года все уже поняли, что без ипотеки жилье не продашь, - говорит директор КПКГ "Ключ-Капитал" Александр Масальский. - Поэтому ее необходимо совершенствовать и развивать. Но в первой половине текущего года, скорее всего, роста ипотечных займов не предвидится. В то же время могут появиться новые предложения на ипотечном рынке. Ведь у нас за основу взяты принципы классической "американской" ипотеки, а существуют другие способы выдачи кредитов и займов физическим лицам. Необходимо вернуть ипотеку в период строительства объектов, ипотеку на приобретение нежилых помещений. Для этого банкам нужно оценить свои риски и предложить строителям и заемщикам (физлицам) приемлемые условия.
КПКГ "Ключ-Капитал" планирует в 2009 году вновь запустить в работу накопительную систему приобретения жилья по принципу немецких стройсберкасс, которая позволит горожанам накопить средства на первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Потом, при заселении в новую квартиру, "Ключ-Капитал" выдаст заем на оплату оставшейся стоимости квартиры. Причем накопления осуществляются под конкретную квартиру, в согласованном с накопителем доме. Можно будет начать копить и на индивидуальный дом в проектируемом нами поселке.
К примеру, в мае мы начнем строительство двух шестнадцатиэтажных домов в 142А микрорайоне. Проекты уже прошли госэкспертизу, готовы и "законсервированы" фундаменты. В марте мы определимся с ценовой политикой, сроками строительства, схемой расчетов. И предложим квартиры работникам ОАО "ММК" в рамках программы строительства на 2009-2010 годы.
Работники комбината, заключившие накопительные договоры с КПКГ "Ключ-Капитал", получат преимущественное право на заключение договора с ЖИФ "Ключ" на приобретение квартир в этих домах. А если необходимая сумма (50 и более процентов) будет накоплена до окончания строительства, "Ключ-Капитал" выдаст заем, позволяющий приобрести квартиру или в домах, которые на тот момент будут готовы, или на вторичном рынке.
"Ключ-Капитал" с 2002 года, с самого начала своей работы, занимается накопительной схемой и выдачей ипотечных займов. С помощью накопительной схемы улучшили свои жилищные условия более 900 человек. Нам есть что предложить магнитогорцам и в 2009-2010 годах. Причем накопительные договоры мы будем заключать не только с работниками ОАО "ММК", но и со всеми жителями города.